Перевод жилья в служебное

Здравствуйте, очень интересный вопрос. Ваша супруга должна лично посетить жилищный фонд администрации П-го муниципального района с просьбой о заключении с ней договора соц. найма, в противном случае требовать письменный аргументированный отказ с предоставлением информации о собственнике. С собой пусть на всякий случай возьмет: Паспорт как ответственного квартиросъемщика и всех членов семьи, которые будут проживать вместе с ней, если есть дети, то также необходимо предоставить свидетельства о рождении детей, Выписку из домовой книги, а также номер лицевого счета. Так же документ, по которому жилье предоставлено в пользование по договору социального найма, то есть договор найма служебного жилого помещения от 12.05.2011 г. Проверка не занимает более месяца, по истечении этого срока чиновники муниципалитета должны составить договор, который подписывается нанимателем и уполномоченным лицом, либо обязаны отказать в этом в письменной форме ссылаясь на те или иные обстоятельства. Далее с отказом, если он будет, идем в прокуратуру как в надзорную инстанцию и пишем заявление о проведении предварительной проверки с целью установления реального собственника и получения возможности оформления договора соц. найма.

Добрый день!

О включении жилья в специализированное должен быть вынесен соответствующий акт органа местного самоуправления в соответствии со ст. 92,93 ЖК РФ, ГК РФ, ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Если с вами перезаключен именно договор служебного найма жилого помещения, согласно ст.4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Попытаться можно ч/з суд шансов очень мало, лучше обратиться в орган местного самоуправления в таком случае с заявлением о заключении договора социального найма на данное жилое помещение, вам будет дан письменный ответ положительный (отрицательный). В этом случае вы вправе его обжаловать ч/з суд в административном порядке, тем более вы знаете, что жилье в специализированном фонде не значиться, тогда есть шанс на положительный исход. Буду благодарен за оценку ответа utist_ivan@mail.ru

Добрый день! Считаю, что у вас есть шансы, в связи с чем поясняю следующее:

Договор служебного найма жилого помещения представляет собой особый вид отношений, отличительной чертой которых является выделение жилой недвижимости из фонда специального назначения.
В соответствии со ст.92 ЖК РФ принятие решения о включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда находится в компетенции органа осуществляющего управление муниципальным жилищным фондом.

Чтобы заключить в дальнейшем договор социального найма, необходимо перевести данную квартиру из специализированного жилищного фонда в муниципальный жилищный фонд.

С этой целью надо обратиться с заявлением к организации, которой принадлежит данное жилье: после того, как организация вынесет решение о передаче служебного жилого помещения в муниципальный фонд, возможно заключение договора социального найма на данное жилое помещение, а потом, возможно, и приватизировать его.

Исходя из содержания Вашего вопроса, повторный договор найма служебного жилого помещения от имени собственника В-го сельского поселения заключен 18.07.2012 года.

Что имеется на эту дату (опять же исходя из содержания Вашего вопроса):
- переход права собственности от администрации П-го муниципального района к администрации В-го сельского поселения в 2012 году не был зарегистрирован и документ, подтверждающий, что данное жилое помещение передано в собственность администрации В-го сельского поселения как служебное, отсутствует;
- в настоящее время собственником жилого помещения является районная администрация на основании закона Приморского края от 06.03.2015 года № 579-КЗ «О разграничении объектов муниципальной собственности между сельскими поселениями муниципального района и муниципальным районом»;
- 30.03.2015 года между администрацией В-го сельского поселения и администрацией П-го муниципального района подписан передаточный акт о передаче жилищного фонда социального использования, в том числе,В  квартиры в ведение П-го муниципального района;
- в указанном акте не указан правовой режим квартиры (полагаю, что как специализированного жилья);
- при этом государственная регистрация перехода права собственности в установленном законом порядке не производилась.В В 
- документы, подтверждающие соблюдение порядка отнесения данного жилого помещения к числу служебных, у собственника жилого помещения - администрации П-го муниципального района, отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Возникает вопрос: кто же на самом деле является собственником спорной квартиры?
Эти данные в любом случае придется запрашивать – выписку из ЕГРП, чтобы узнать, кто же является истинным собственником квартиры на момент обращения за данной Выпиской и как предстоит действовать далее в целях заключения договора социального найма.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, следует обратить внимание на то, что срок государственной регистрации права законом не установлен. То есть, можно владеть недвижимостью, использовать её, но не являться полным собственником, а саму процедуру регистрации отложить до того момента, когда понадобится совершить какие-либо юридические действия по отчуждению.

При этом поясняю, что составляющими права собственности являются: пользование, владение и распоряжение, каждое из которых появляется при оформлении определенных документов.

Так, в вашем случае право пользования появилось при подписании договора 12.05.2011г. и 18.07.2012 года.
Право владения возникает при составлении акта передачи объекта, в том числе, при передаче этого объекта от одного собственника к другому. А вот право распоряжения объектом недвижимости возникает только после государственной регистрации – здесь уже действует статья 223 Гражданского кодекса РФ.

Из описанной ситуации следует, что вы фактически пользуетесь данной квартирой на протяжении длительного промежутка времени – этот факт имеет положительное значение.
Таким образом, Ваша жена вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении администрации П-го муниципального района заключить договор социального найма.

При этом суд может привлечь в качестве заинтересованного лица (третье лицо) администрацию В-го сельского поселения.

Также обращаю внимание: согласно ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, в том числе:
- находящиеся в домах закрытых военных городков;
- служебные жилые помещения;
-В  жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

Однако:
- согласно абзацу 2 ст. 4 Закона N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: «собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения»;

- в соответствии с пп. 3 п. 13 Типового договора найма служебного жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений») наймодателю по договору найма служебного жилого помещения предоставлено специфическое право «принятия решения о приватизации жилого помещения».

Желаю удачи!
Буду благодарна за отзыв на ответ. С уважением, 2014_jurist@inbox.ru