Как правильно оформить договор займа?

Добрый день, Дмитрий!
Право собственности на срок займа не может перейти к займодавцу, если же Вы имели в виду передачу заложенного имущества на период залога, то в силу статьи 338 ГК РФ для залога недвижимого имущества (ипотеки) такая передача запрещена.

Вам следуте составить договор займа, в котором оговорить залог квартиры (можно составить отдельные договоры, при этом такой договор (во втором случае только договор залога) подлежит государственной регистрации в Росреестре. на период залога, квартира не может быть предметом какой-либо сделки без согласия залогодаержителя.

По второму вопросу все зависит от того, была ли квартира приобретена в браке или нет. Если до брака, то никакого. Если в браке, то при регистрации договора залога, потребуется согласие супруги. еще раз в рамках договора займа объект недвижимости не может быть переоформлен, если квартира приобретена в браке и иное не установлено брачным договором, то супруга имеет право на половину квартиры. При этом залог при разводе не отменяется.