Согласно действующему законодательству собственники многоквартирного жилого дома автоматически владеют земельным участком, на котором расположен дом, а также прилегающая территория, необходимая для использования и обслуживания МКД (многоквартирный жилой дом). Об оформлении придомовой территории и пойдет речь.
Несмотря на ясность позиции законодателя, на практике нередко возникают сложности, которые обусловлены недостаточной регламентацией процедуры на федеральном уровне, пробельностью законодательства, отнесением многих принципиальных вопросов к вопросам местного значения.
Во-первых, правовая категория "придомовая территория" в федеральных законодательных актах отсутствует, однако понятие часто упоминается в подзаконных актах. Во-вторых, Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством.
Определение пределов придомовой территории МКД в большинстве случаев возлагается на органы местного самоуправление, которые должны руководствоваться местным градостроительным регламентом, а также естественными границами земельного участка и границами соседних земель.
Оформление придомовой территории зависит от даты введения в эксплуатацию дома. В "старых" МКД введенных в эксплуатацию до 01.03.2005г. земельный участок безвозмездно переходит в собственность, если
- До даты вступления в силу ЖКРФ (01.03.2005г.) в отношении земельного участка были проведены необходимые все землеустроительные работы;
- На этот земельный участок есть землеустроительное дело, утвержден проект границ данного участка;
- В отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет.
В иных "старых" МКД собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и прилегающую территорию. Этот процесс сопряжён со следующими этапами:
- проведение общего собрания МКД с целью избрания уполномоченного лица;
- обращение в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
- обращение в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;
- местные органы власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят его на кадастровый учет.
Оформленный земельный участок в общую собственность всех владельцев МКД может быть огражден заборов, также может быть ограничено право пользования территорией третьими лицами, если это не ущемляет их права, к примеру, в случае перекрытия единственного прохода к другим строениям, паркам, сооружениям. Одновременно, собственники имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации.
Вопрос о распределении бремени расходов законодательно прямо не урегулирован. В частности, ЖКРФ относит к общедолевой собственности "элементы озеленения и благоустройства", расходы, по содержанию которых входят в ежемесячную оплату на содержание и ремонт МКД. Вопрос о содержании остальной площади придомовой территории в ЖКРФ не раскрывается. Однако, мы можем сделать вывод об отнесении таких расходов также на плечи собственников, исходя из положений ст. 210 ГКРФ.
