Дргу хочет купить квартиру у бабули 60+

Добрый день!

Нет, здесь все не железобетонно и Ваши сомнения (риски) вполне обоснованны. В судебной практике много случаев, когда после сделки купли-продажи, родственники продавца-пожилого человека оспаривали договор в судебном порядке и добивались признания его незаключенным.

В описанной ситуации можно минимизировать риски. Во-первых, если согласно выписки (свидетельства) из Единого реестра недвижимости (ЕРН) видно, что собственник квартиры мать, то именно с ней и нужно вести переговоры. А если это делает дочь у неё обязана быть нотариально удостоверенная доверенность. Если такой доверенности нет не рекомендую о чем-то вообще договариваться с дочерью.

Если доверенность имеется и она оформлялась нотариально нотариус должен был проверить дееспособность матери, выдавшей доверенность. Согласно ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N4462-1) при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан, а также наличия волеизъявления заявителей.

Итак, если мать выдала дочери нотариально удостоверенную доверенность, предполагается, что нотариус убедился в наличии у неё дееспособности. Тогда дочь может представлять мать. А если в доверенности дочери дано право распорядиться квартирой, в том числе право на заключение (подписание) договора купли-продажи, дочь вправе заключить такую сделку от имени своей матери.

Если доверенность не выдавалась и мать готова сама подписать договор, безопаснее всего провести такую сделку через нотариуса. Он проверит дееспособность. В рамках ст. 47.1 Основ о нотариате в целях установления факта признания лица (матери) недееспособным или ограниченно дееспособным нотариус может сделать соответствующий запрос в ЕРН. Все эти меры помогут сминимизировать риски последующего возможного обжалования договора купли-продажи.

Здравствуйте.

Вы правы в сомнениях на счёт указанной сделки с недвижимым имуществом.

Есть "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025).

Там имеется статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Проверить можно по ссылке

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/

Т. е. шанс проиграть в суде у Вашего друга выше обычного, поскольку в курсе возраста продавца квартиры.

А возраст несёт риски заболеваний, включая умственные расстройства, которые могут быть использованы против Вашего друга.

Здравствуйте!

Вы правы, что усматриваете массу рисков от такой сделки.

В данном случае такая сделка может повлечь следующие риски:

1. Риск признания сделки недействительной:
   Если впоследствии будет установлено что на момент совершения сделки бабушка не могла понимать значение своих действий или руководить ими, суд может признать договор отчуждения квартиры недействительным (оспоримая сделка) . В этом случае применяются последствия недействительной сделки: квартиру вернут бабушке, а покупатель (Ваш друг) получит право требовать обратно деньги (если они останутся у бабушки). Если денег у бабушки не окажется, то останется только ждать долгого удержания суммы из ее пенсии.

2. Риск мошеннических схем:
   Описанная схема (квартира оформлена на маму, но продает дочь вроде по доверенности от матери) является признаком потенциального мошенничества . Дочка может не иметь законных прав на отчуждение квартиры, использовать поддельные документы или оказывать давление на мать.

3. Риск притворной сделки:
   Суд может признать сделку притворной, то есть совершённой для прикрытия другой сделки (например, если будет установлено, что реальной целью была не продажа квартиры Вашему другу, а безвозмездная передача денег дочери). В этом случае сделка является ничтожной, что также ведет к возврату имущества, но осложняет положение покупателя по возврату денег (если они фактически поступили в дар дочери).

Для минимизации рисков при такой сделке рекомендую придерживаться следующего алгоритма:
1) Проверить юридическую чистоту сделки:
- запросить актуальную выписку из ЕГРН в отношении квартиры (заодно можно проверить залоги и обременения на квартире);
- запросить справку о дееспособности бабушки (от врача или ПНД);
- если сделка будет по доверенности, то проверить саму доверенность на полномочия дочери и статус действия доверенности:
а) https://www.reestr-dover.ru/ - для бумажных доверенностей;
б) https://m4d.nalog.gov.ru/emchd - для машиночитаемых доверенностей.
2) Осуществить нотариальное заверение сделки (нотариус также должен проверить дееспособность сторон).
3) Изменить порядок расчетов (чтобы деньги поступили на счет самой бабушки) - это поможет доказать факт получения денег от сделки именно ей. В идеале открыть на бабушку escrow-счёт (по нему деньги хранятся на специальном счёте в банке и перечисляются продавцу только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в Росреестре).

Здравствуйте зависит от того признают ли на суде что он добросовестно приобрел жилье