Продажа унаследованного имущества — явление довольно частое. Тем не менее, купля-продажа наследства требует повышенного к себе внимания. Довольно обыденная, на первый взгляд, сделка порою таит в себе множество непредвиденных моментов.
Титульное страхование
Такой объект собственности, как квартира, нередко оказывается в составе наследственной массы. Чтобы не возникла одна из тех неприятных ситуаций, когда наследник оказывается в суде, а покупатель на улице и без денег, следует отбросить стремление к экономии и обратиться к титульному страхованию. Страхование титула, под которым подразумевается документ, отражающий право собственности на обозначенное имущество, производится на случай потери этого права по независящим от собственника причинам.
Такая мера дает покупателю унаследованной квартиры право на возмещение убытков, понесенных в результате возможного расторжения договора купли-продажи квартиры с последующим ее изъятием. Решение о расторжении выносит суд, убытки компенсирует страховая компания.
Необходимые документы
Следует понимать, что купля-продажа наследства может быть осуществлена только после окончательного оформления права собственности на него. Уладив все формальности, можно начинать сбор документов для реализации недвижимости. В их перечень входят:
- Правоустанавливающий документ. А именно — свидетельство, которое подтверждает право собственности на объект наследования (по закону или по завещанию).
- Свидетельство о госрегистрации права собственности (в соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ). Для его получения потребуется предъявить работникам Федеральной службы госрегистрации: заявление, документ, подтверждающий личность, правоустанавливающий документ, квитанцию об оплате госпошлины. В случае первичной регистрации данной недвижимости необходим еще и кадастровый паспорт.
- Согласие супруга (супруги) в письменном виде, заверенное у нотариуса. Требуется оно только при наличии брачного контракта, в котором наследство обозначено как совместная собственность. В остальных случаях наследник самостоятельно распоряжается полученным в качестве наследства имуществом
- Технический паспорт. Кроме технических характеристик, включает сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества (к рыночной стоимости не имеет отношения).
- Выписка из единого реестра (ЕГРП). Позволяет проверить квартиру на наличие обременений (залог, арест, рента и т.д.).
- Справка, содержащая информацию о лицах, зарегистрированных на данный момент в квартире.
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
Налог на доход от продажи унаследованной квартиры
Законодательство предусматривает освобождение физических лиц от уплаты налога на доход, полученный в качестве наследства. Однако, последующая реализация унаследованной квартиры влечет за собой обязанность уплатить налог на доход от ее продажи. Налоговая база определяется, исходя из инвентаризационной оценки объекта (квартиры). Налоговая ставка составляет 13%. Если сделка по продаже недвижимости состоялась в 2014 году, то налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ следует подать до 30 апреля 2015 года, а уплата налога должна состояться до 15 июля 2015 года.
Налоговые вычеты и льготы
Если к моменту продажи унаследованная квартира находилась в собственности более 3-х лет, то продавец освобождается не только от уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию. То есть предоставляется вычет в размере стоимости квартиры.
Необходимо понимать, что налоговый вычет в связи с продажей недвижимости может быть предоставлен только один раз. Если речь идет о продаже квартиры, унаследованной менее 3-х лет назад, тоже предоставляется вычет, но не свыше 1 млн. руб. Важно учитывать, что срок владения наследуемым имуществом отсчитывается с момента смерти наследодателя, а не с того дня, когда было получено свидетельство на наследство.
Налог может вообще не уплачиваться, если продавец унаследованной недвижимости подпадает под категорию лиц, имеющих право на налоговые льготы. Это инвалиды детства, инвалиды, 1-й и 2-й групп, пенсионеры и т.д.
На что обратить внимание покупателю квартиры?
Первым делом покупателя должна интересовать подлинность завещания, а также наличие претендентов на долю в наследстве. Во избежание неприятных сюрпризов, продавец должен предварительно получить официальный отказ от наследства лиц, имеющих на него право. Нотариус обычно не интересуется полным кругом наследников, выдавая свидетельство тем, кто к нему явился. Если квартира унаследована по завещанию, всегда есть риск появления наследника, желающего это завещание оспорить.
Тех, кто осведомлен обо всех тонкостях стандартной процедуры, как правило, минуют серьезные проблемы. Тем не менее, любые манипуляции с недвижимостью лучше производить после консультации с опытным юристом.
