Договор аренды – наиболее распространенный вид договорных отношений, регламентированных ГК РФ, в которых определены обязанности сторон:
- арендодателя – по передаче имущества в аренду;
- арендатора – по полноте и своевременности оплаты за аренду имущества.
Иногда, в силу различных обстоятельств необходимо доказать несостоятельность договора.
Виды договоров аренды, как объектов юридических действий
Все договоры классифицируются по двум признакам:
- оспоримые;
- ничтожные.
Оспоримым является договор, который в судебном порядке признается недействительным и недействительность его надо доказывать, т. е. подавать в суд иск о признании договора недействительным.
Если договор ничтожен, доказывать его недействительность в суде не нужно. Он признается таковым с даты подписания.
Признание договора аренды недействительным – прерогатива суда
Признать договор аренды недействительным можно только в судебном порядке. Статья 167 ГК РФ определяет действия сторон в случае признания договора недействительным. Обе стороны обязаны передать друг другу полученное по договору. И если нет возможности получения имущества в натуральных величинах, возмещают в стоимостном выражении.
Но, чтобы суд принял такое решение, необходимо предоставить в суд иск, где аргументировано и грамотно представлены все претензии по данному вопросу.
Неправомерное заключение договоров аренды - основание для признания недействительности договора
Такие основания возникают при заключении договора:
- с нарушением законодательства. Например, организация заключила договор аренды, не имея на то оснований (отсутствие лицензии, либо нарушения ограничений, прописанных в уставе предприятия, либо истечение срока полномочий руководителя, подписавшего договор);
- заведомо мнимого характера, т.е. не имеющего правовых последствий. Например, договор аренды заключен, но не действует, арендные отношения отсутствуют;
- недееспособным гражданином. Например, договор заключен несовершеннолетним гражданином или человеком, по признанию суда, недееспособным или ограниченно недееспособным, т. е. неспособным адекватно оценивать свои действия;
- нарушающего публичный порядок. Например, аренда помещения под ночной клуб в жилом доме;
- под воздействием тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях. Доказать недействительность такого договора сложно, если в условиях договора существует пункт, опровергающий тяжелые обстоятельства, как следствие подписания договора;
- путем насилия или обмана. О насилии и обмане речь заходит, как правило, при производстве уголовных дел.
Именно доказательством в суде признание недействительности договора отличается от других юридических действий. Например, если арендатор не оплачивает арендуемое имущество, либо оплачивает несвоевременно и не полностью, то встает вопрос не о недействительности договора, а о невыполнении условий договора, что также требует разбирательства в суде с предоставлением точного расчета задолженности + пени за просроченные платежи.
Вопрос о признании договора аренды недействительным серьезный и весьма непростой. Поэтому для сбора доказательств несостоятельности договора, достоверного и грамотного составления иска, квалифицированного представления всех аспектов и претензий в зале суда, необходимо заручиться поддержкой опытного юриста.
