Договор аренды - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

Задайте свой вопрос юристам
7160 юристов ждут Вас

Договор арендыГлавой 34 Гражданского кодекса РФ определено, каким образом и в каких случаях может быть заключен договор аренды, а также прописаны его основные условия, включая порядок расторжения. На основании такого договора собственник имущество передает его за определенную плату в пользование другому лицу. В соглашении в обязательном порядке прописывается размер платы за аренду, срок, в течение которого арендатор будет этим имуществом пользоваться, а также обязанности, права сторон и их ответственность. В этом договоре также можно предусмотреть в каких случаях он может быть расторгнут досрочно и в одностороннем порядке.


Здравствуйте! Был заключен договор аренды земельного.участка, находящегося в черте населенного пункта без торгов в 2010 году на 3 года. Вид разрешено использования: для ведения ЛПХ, для целей не связанных со строительством, хотя по кадастру и регпалате - только ЛПХ в черте населенного пункта. Договор был продлен до июня 2017 года. В 2015 году был принят План землепользования и зонирования, в соответствии с которым участок находится в зоне жилой застройки. Администрация не идет навстречу и не хочет изменять договор аренды в части изменения вида разрешенного использования, а именно исключить: для целей не связанных со строительством. Как правильно продлить договор, либо заключить новый?
Казань
Ответ юриста:
Сырчин Сергей Юрьевич (21.04.2017 в 23:39:17)
Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят: перезаключение на новый срок; путём дополнительного соглашения; автоматическая пролонгация. В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа. Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон. Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае. Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам. Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет. Автоматически договор продляется, когда стороны не проявили никакой реакции на завершение периода его действия. Тогда старый договор остаётся в силе на тот же срок и с сохранением всех условий – то есть дублируется, регистрация дополнительно не потребуется. Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон. Если договор перезаключается – в него можно внести изменения практически по всем пунктам, включая изменение периода полномочий (сроки). Здесь можно изменить условия: оплаты и внесения платежей; пользования и распоряжения; разрешение или запрет на договор субаренды земельного участка; условия расторжения договора аренды земельного участка; предусмотреть новые условия, дающие дополнительные преимущества. К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется. Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком. В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично. При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора. При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование. В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок. Кроме перечисленного, нужно обращать внимание на следующий момент: если основной договор нотариально удостоверен – то все прилагаемые к нему соглашения, должны быть нотариально удостоверенными. Порядок Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон. При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора. Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение. Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь. Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон по доверенности от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его. Эти документы могут использоваться лишь пакетом, иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон. Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений: В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.». Ниже указываются собственные данные. Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка. Дать перечень прилагаемых документов. В завершение – дата и подпись (с расшифровкой). Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа). Заявление можно передать: лично или через доверенное лицо; по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении; по электронной почте, используя электронную подпись. После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их. Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу. По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных прав владения землями федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает необходимость принимать участие в торгах на общих условиях. Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше. Скачать образец заявления о продлении срока аренды земельного участка. Отказ Если в продлении отказано, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель. Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности. В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года, после чего последствия договора утрачивают силу. В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства. Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён. t" src="http://lawyer-consult.ru/ads2.js"> Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора, но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано. Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон. Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства, а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми. Судебная практика Рассмотрим случай из судебной практики. Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками. С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях. Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы. По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ. Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату. В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат. Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке. Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств. При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договорённостей, подобные проблемы отпадут естественным путём. Итоги Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении. Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору. В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон. Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы. Выберите приемлемый для вас порядок действий, и не допускайте ошибок и промахов. Источник: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/predostavlenie/v-arendy/prolongatsiya.html Lawyer-Consult.Ru
Еще ответы юристов по этому вопросу
с 07.2016 по 11.2016 г я снимала квартиру. договор был заключен на срок 11 месяце с лицом на которого была выписана нотариально не заверенная доверенность на сдачу мне квартиры в аренду, при заключении договора доверенность мне предъявлена не была. в ноябре, третье лицо заявило мне что квартира продается и я обязана до конца месяца ее покинуть. проживаю я с двумя несовершеннолетними детьми. могу ли я подать иск на признание данной сделки недействительной в силу того, что меня ввели в заблуждение и долгосрочности аренды мной квартиры, квартиру я снимала на долгий срок в связи стем, что мои дети посещают близлежащую школу и переезд в другой район повлек за собой стресс для детей, финансовые затраты с моей стороны на переезд? и что я могу взыскать с арендодателя в данном случае?
Гражданское право | Архангельск
Ответ юриста:
На сайте!
Салмин Владимир Сергеевич (09.04.2017 в 16:08:30)

Здравствуйте! Да, вы можете признать договор недействительным и взыскать со второй стороны убытки. Это могут быть расходы на переезд, расходы на съём другого жилья. а также разница в оплате нового жилья и этого. Можно заключить со знакомыми фиктивный договор найма на большую сумму и разницу взыскать, например

Еще ответы юристов по этому вопросу
Добрый день. У меня закончился срок договора аренды земельного участка, личное подсобное хозяйство. Я не достроил там дом, разрешение на строительство есть. Что мне делать
Ответ юриста:
Алексей Владимирович (30.03.2017 в 21:34:01)

Здравствуйте, Денис!

Вы вправе обращаться к владельцу земельного учатска на продление договора аренды. Для Вас, как прежнего арендатора, предусмотрено преимущественное право на перезаключение договора на новый срок.

Еще ответы юристов по этому вопросу


Договор аренды не жилого помещения установлена одна площадь актом установлена другая, интересует практика судов Арбитражных чему доверять? То есть позиция что договор без акта это всего лишь предварительный документ, интересует потверждения этого тезиса практика Арбитражных судов
Ответ юриста:
Иван Александрович (03.04.2017 в 14:08:06)

Добрый день!

8. Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи. В результате возникает вопрос: можно ли такой договор рассматривать в качестве документа, подтверждающего передачу имущества? 8.1. Вывод из судебной практики: Договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в данном документе предусмотрено, что он является актом приема-передачи, либо определена дата, с которой объект аренды считается переданным. Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд прямо не указал на доказанность предоставления имущества арендатору, но постановил взыскать с последнего арендную плату по договору, что свидетельствует о том, что помещение арендатору было передано (подробнее см. п. 2.1 материалов к ст. 614 ГК РФ). Судебная практика: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А27-6109/2009 "...Индивидуальный предприниматель Константин Александрович Иванов обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дмитрию Сергеевичу Штели о взыскании 435 000 рублей задолженности арендной платы и 447 325 рублей неустойки. Как установлено судом первой инстанции, между предпринимателем К.А. Ивановым (арендодатель) и предпринимателем Д.С. Штели (арендатор) заключен договор аренды от 15.08.2008, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: город Междуреченск, проспект Коммунистический, 26, общей площадью 110,6 кв. м. Стороны предусмотрели, что настоящий договор служит передаточным актом, который является подтверждением фактической передачи помещения арендатору (пункт 1.4 договора). Задолженность арендной платы за период с 15.08.2008 по 12.11.2008 составила 435 000 рублей. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у предпринимателя Д.С. Штели обязанности перед предпринимателем К.А. Ивановым по внесению арендной платы в установленном судом размере соответствует фактическим обстоятельствам и приведенным нормам..." Буду благодарен за оценку ответа ivan.timofeev.dz@mail.ru
Еще ответы юристов по этому вопросу
Аноним
В ООО 2 директора у первого 91 процент доли у второго 3 процента доли.Составили договор аренды ( нежилого помещения) с арендодателем у него ИП.В договоре аренды от ООО значился второй директор(3процента доли)Теперь нужно расторгнуть договор аренды в ФРС.Могу ли я (1директор от ООО 91 процент доли)расторгнуть договор аренды с арендодателем без участия и присутствия в ФРС 2 директора от ООО который числился в договоре аренды?
Нижний Новгород
Ответ юриста:
Иван Александрович (24.03.2017 в 20:41:40)

Добрый день!

Ознакомьтесь с содержанием Учредительных документов Уставом общества, что там сказано..Если у вас имеется такое право тогда идите в Росреестра и расторгайте. Буду благодарен за оценку ответа ivan.timofeev.dz@mail.ru

Еще ответы юристов по этому вопросу
Аноним
Здравствуйте. Скажите, права ли администрация что для продления договора аренды земельного участка делает расторжение и заключение нового договора аренды в соответствии со ст. 39.6 п. 2 п.п. 32 ЗК РФ?
Ответ юриста:
Дегтярева А.Г. (04.03.2017 в 15:53:40)

ЗДРАВСТВУЙТЕ! По существу вашего вопроса поясняю:

во-первых, расторжение договора не является продлением первоначального договора аренды.

во-вторых, в соответствии со ст. 39,6 ЗК РФВ  "Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка – подпункт 31 пункта 2;

- земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи – подпункт 32 пункта 2;

Согласно пункту 3: Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4: Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов

в-третьих, в вашем случае вы и администрация в соответствии с законом вправе заключить дополнительное соглашение к существующему договору аренды о продлении его сроков действия, то есть без расторжения первоначального договора и без выставления земельного участка на торги. Дополнительное соглашение заключается на срок не более 12 месяцев, поэтому будет достаточно заключить его на 11 месяцев и тем самым избежать проблем о повторном выставлении участка на торги. Желаю удачи! Пожалуйста, оставьте оценку за мой ответ, надеюсь, он стал для вас полезен.
С уважением, 2014_jurist@inbox.ru

Еще ответы юристов по этому вопросу

Еще вопросы по теме «Договор аренды»

Полезные статьи по теме «Договор аренды»

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам
7160 юристов ждут Вас