Общее имущество собственников многоквартирного дома
В состав общего имущества входят помещения, используемые непосредственно жильцами или под техническое оборудование дома (например, лифтовые шахты). Это касается технических подвалов и этажей.
Отдельной частью общего имущества является все оборудование, которое используется для функционирования дома (крыши, конструкции, механическое, инженерное оборудование). Оборудование считается общим, если им обслуживается больше чем одно помещение.
Однако на практике, например, жильцы первого этажа не несут ответственности за содержание лифтового оборудования.
Земельный участок – это тоже общее имущество собственников многоквартирного дома. Как правило, кроме собственников квартир дома, на него никто прав не имеет. Исключение объекты, которые были построены до того, как на участке был построен дом. Особенно – это касается объектов, построенных до декабря 2004 г.
Но в остальных случаях только жильцы владеют правами на участок, и без их решения, ни участок, ни другая часть жилого дома не может быть передана кому-то другому.
Общими считаются денежные средства, собираемые на проведение капитального ремонта. В случае отчуждения квартиры также переходят права на часть средств, собранных для капитального ремонта. Средства, собираемые на содержание общего имущества многоквартирного дома под это правило не подпадают.
Права на часть в имуществе определяются площадью квартиры, которую жилец приобрел. Эта доля неотъемлемая часть квартиры, её нельзя отдельно продать, подарить. Долю в общем имуществе также нельзя отдельно выделить.
Такая взаимосвязь имущества касается не только квартирных собственников, но и владельцев офисных или других помещений, которые были приобретены в собственность. Доля в общем имуществе определяется пропорционально площади квартиры или другого помещения.
Содержание общего имущества многоквартирного дома
Содержание имущества обеспечивается за счет жильцов. Это может быть плата управляющей компании, это могут быть взносы, собираемые ТСЖ, которые тратятся на оплату услуг обслуживающих организаций. Кооперативы и ТСЖ сами определяют размер взносов. В случае, если собственники не решили вопрос с управлением, местные органы власти могут решить этот вопрос за них, определив тариф, с учетом цен, предлагаемых местными исполнителями услуг.
Цены на услуги, которые предоставляют обслуживающие организации, часто ограничены законодательно. Т.е. устанавливается формула определения тарифов, перечень услуг, которые должны входить в тариф.
Поэтому наилучшим выходом, является жильцам самостоятельно определить перечни услуг, которые им необходимы, исполнителя услуг.
В случае с государственным или муниципальным квартирная плата может быть меньше чем необходимо для покрытия расходов на содержание. Разница в этом случае ложится на организацию ответственную за сохранность фонда, которая представляет собственника.
Содержание общего имущества многоквартирного дома – сложная система, которая должна отражаться в документации осмотра, проведения работ (они фиксируются в актах приемки работ). Отдельный, но важный документ – инструкция, составляемая подрядчиком, который занимался строительством.
Кроме технической документации, инструкция содержит в себе сведения о доме, его технических элементах, рекомендациях по содержанию. Сведения эти могут вноситься всеми, кто имел отношение к проектировке и строительству дома.
