Большая часть населения нашей необъятной страны проживает в многоквартирных домах, кто-то в однушке, кто-то в двушке, а кому-то повезло больше и он является счастливым обладателем нескольких комнат в своей отдельно взятой квартире. Кто-то пользуется своей квартирой , благосклонно предоставленной администрацией города или села на основании договора социального найма, а есть особая каста хозяев своего жилища, воспользовавшаяся все той же благосклонностью властей и приватизировавшая стены своей квартиры с целью единоличного владения и пользования ею в свое удовольствие, таковые гордо именуются словом СОБСТВЕННИК, правовое значение которого еще больше усиливает хорошо всем нам известный Гражданский кодекс РФ.
Так или иначе, кем бы не являлся пользователь квартиры - нанимателем или собственником, он регулярно оплачивает коммунальные и жилищные услуги, и данная тема является для потребителя данных услуг одной из самых животрепещущих.
Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы и подзаконные акты, постановления Правительства РФ и органов местного самоуправления в регионах дают нам разъяснения по всем правоотношениям возникающим между потребителями услуг, т.е. нас с вами, с поставщиками этих самых жилищных и коммунальных услуг, но как рядовому обывателю выделить и понять для себя наиболее важные и необходимые для взаимодействия с поставщиками услуг моменты.
В данной статье именно с позиции потребителя мы рассмотрим Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
С недавнего времени, законодатель, столкнувшись с откровенным произволом и воровством в сфере жилищно-коммунального хозяйства решил регламентировать взаимоотношения между жильцами и управляющими компаниями, принудив последних раскрывать информацию о своей деятельности и, более того, обязал управляющие компании получать лицензию на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Надо заметить, что лицензионные требования по право осуществления предпринимательской деятельности в сфере управления домами достаточно суровы и , чтобы им соответствовать претенденту на получение лицензии необходимо не только сдать квалификационный экзамен, но и разместить строго регламентированную уже знакомым стандартом информацию о себе в сети Интернет, в печатных изданиях, и в помещении где осуществляется эта самая предпринимательская деятельность.
Не сложно смоделировать ситуацию, когда мы, обращаясь в управляющую компанию, пишем заявление и излагаем в нем свою просьбу выполнить ту или иную работу наивно надеясь, что наша просьба не останется без внимания и в скором времени придут из ЖЕКа и все наладиться. Казалось бы, времена ЖЭКов и ЖЭУ канули в лету, но наивные просители все же остались, и это, как бы печально не звучало, люди преклонного возраста, не знающие как заявить о своих правах и защитить их, но, к сожалению, юридическая безграмотность – это явление более широкое, чем не знание своих прав людьми пенсионного возраста, многие представители молодого поколения не владеют необходимыми для защиты своих прав знаниями в силу того, что сфера деятельности этих людей далека от юриспруденции.
Для понимания того, что мы вправе требовать от управляющей нашим домом компании, необходимо понимать характер взаимоотношений с ней и какими терминами, определяющими наш правовой статус, необходимо апеллировать.
Основополагающим документом, регламентирующим наши отношения с управляющей компанией, является договор управления многоквартирным домом, где прописываются не только все существенные условия, но и значение всех употребляемых в договоре терминов. Этими терминами может быть: Заказчик или Потребитель, Исполнитель, Подрядчик, Ресурсоснабжающая организация и иные, в зависимости от характера договора. Но неизменными понятиями, используемыми в договоре остаются определения - Заказчик (Потребитель) и Исполнитель.
Федеральный закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» дает однозначное определение терминов Заказчик (потребитель) и Исполнитель.
Заказчик (Потребитель) - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Потребитель, заключая договор с управляющей компанией, за установленную и согласованную плату-тариф, приобретает по договору жилищную услугу, которая должна быть оказана надлежащим образом и соответствовать не только условиям заключенного договора, но и требованиям федерального и местного законодательства.
Исполнитель - организация не зависимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.
Договор, заключаемый с управляющей компанией, по признакам, установленным главой 39 Гражданского кодекса, бесспорно является возмездным договором, по которому у каждой из сторон этого договора возникают права (например: право требовать оказания услуг надлежащего качества и соблюдения сроков - для потребителя; право требовать оплаты оказанных услуг - для исполнителя) и соответственно обязанности.
Установив наиболее важные для применения в настоящей статье и во взаимоотношениях с управляющей компанией термины, целесообразно изучить уже упомянутый выше стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (далее по тексту - стандарт). Этими организациями, согласно стандарта, могут быть управляющие организации, осуществляющие свою деятельность на основании договоров управления многоквартирными домами, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и другие специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие свою деятельность без заключения договоров управления.
Стандарт дает разъяснение, что раскрытие информации – это предоставление неопределенному кругу лиц информации (не зависимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей ее нахождение и получение.
Неопределенным кругом лиц в данном случае выступают не только жильцы конкретного многоквартирного дома, но и население всего того населенного пункта, где этот дом находится. К сожалению, конкретное толкование определения «неопределенный круг лиц», законодатель при первом знакомстве со стандартом не дает, что позволяет трактовать его со свойственной российскому человеку фантазией в различных смыслах. После таких обывательских толкований в приемных управляющих организаций появляются запросы с требованием сообщить ,когда же на участке дороги, на котором заявитель, следуя с утра на работу угодил колесом в яму, проведут ремонт асфальта или «когда закончиться беспредел в жкх». Такое несколько искаженное понимание закона позволяет требовать заявителям исполнения своих мягко говоря капризов, ссылаясь на нормы закона, в установленные сроки, которые отнюдь не 30 дней как многие привыкли слышать в своих управляющих компаниях.
Следуя по тексту стандарта законодатель проясняет, что же такое «неопределенный круг лиц», какую информацию, как и где ее должны раскрывать управляющие компании, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные потребительские кооперативы.
Этой информацией, на которую по полному праву может претендовать тот самый неопределенный круг лиц, именно в силу ее общедоступности , является общая информация об организации осуществляющей управление многоквартирным домом; информация о финансово-хозяйственной деятельности данной организации; сметы доходов и расходов и отчеты о их выполнении; информация о многоквартирных домах, находящихся на управлении управляющей организации; информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; информация об общих собраниях собственников жилья и принятых ими решениях; информация о привлечении организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, о привлечении ее к административной ответственности, что является не маловажным моментом при выборе собственниками помещений в доме управляющей организации.
Данная информация раскрывается организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, путем опубликования ее в сети Интернет на собственном сайте управляющей организации или же на сайте, определенным федеральным органом исполнительной власти, этим сайтом является - www.reformagkh.ru, но, к сожалению не все управляющие организации своевременно актуализируют на этом сайте информацию о себе, кроме того информация должна быть представлена на стендах в помещении этой организации, также информация может быть опубликована в средствах массовой информации, в случае если на территории муниципального образования, где управляющая организация осуществляет свою деятельность, отсутствует доступ к сети Интернет, более того и это, по убеждению самих потребителей услуг, наиболее востребованный способ знакомства с информацией , это получение ее по письменным запросам или запросам, поданным в электронном виде (очень часто потребителю необходим официальный ответ управляющей организации для приобщения его к заявлению в контролирующие органы).
Необходимо отметить, что информация, которую организации, занимающиеся управлением многоквартирными домами, должны раскрывать, как требует того стандарт, должны также и хранить ее не менее 5 лет. Даже если собственники многоквартирного дома, по прошествии некоторого времени на общем собрании приняли решение расторгнуть договор управления в одностороннем порядке, в течении 5 лет они вправе затребовать информацию о работах, проводимых на своем доме, их стоимости, о подрядных организация привлекавшихся к выполнению этих работ и иную информацию.
По требованию собственников помещений (в письменном виде или посредством направления запросов по электронной почте, а также факсимильной связи), граждан или организаций, управляющая организация обязана сообщить адрес сайта, на котором размещена требуемая информация, если, конечно, эта информация представлена в там в исчерпывающем виде.
Вопрос о сроках рассмотрения обращений собственников помещений, которого мы коснулись в самом начале данной статьи, стандартом, раскрыт однозначно – это 10 рабочих дней со дня поступления запроса в электронной форме, и 10 рабочих дней со дня поступления письменного запроса ( в этом случае информация направляется потребителю посредством направления почтового отправления, или выдается лично потребителю по месту нахождения организации, осуществляющей управление домом).
В своем обращении в управляющую организацию лучше воздержаться от употребления слов «Заявление» или «Заявка» , в заголовке следует писать «Запрос» или «Требование» о предоставлении информации (информации о потребности в выполнении тех или иных работ, стоимости и сроках работ и иную), и излагать суть своего требования, по возможности со ссылками на федеральные законы, постановления, статьи кодексов, затрагивающих права потребителей.
В день поступления обращения в управляющую организацию оно должно быть зарегистрировано с присвоением ему номера и проставлением штампа управляющей организации.
У Вас есть права, не бойтесь о них заявлять.
Salus populi suprema lex.
