Долгое время законодательство не могло урегулировать процесс приватизации комнат в коммунальных квартирах. По сути, до 1998 года существовал казус норм права, тем не менее, он был устранен Постановлением высшего судебного органа РФ – Конституционного суда.
Как осуществляется оценка комнаты в коммунальной квартире?
Есть два вида оценки, которые являются обязательными при продаже объекта недвижимости. Это оценка в БТИ, которую делает это государственное учреждение при обращении к ним. Это их обязанность, но придется немного подождать, срок исполнения на практике такой оценки колеблется до трех недель.
Получив на руки документ с оценкой стоимости комнаты по БТИ, которая на порядок ниже рыночной, можно приступать к независимой оценке. Помощь специалиста здесь необходима, поскольку именно риэлтор осведомлен о последних тенденциях рынка недвижимости и сможет проследить процесс повышения или снижения цен на нее.
По общему правилу, при определении всех факторов, которые были указаны выше, риэлтор исходит из понятия целесообразности и эффективности продажи. Что это означает в практическом смысле? За основу берется аналогичное жилье, в похожем районе, со сходной инфраструктурой и типом дома. От этого и назначается цена объекта.
Факторы, влияющие на рыночную стоимость помещения
Независимая оценка квартиры или комнаты обусловлена несколькими факторами, которые способны существенным образом повлиять на стоимость объекта недвижимого имущества. К ним можно причислить:
- месторасположение объекта;
- развитость инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- состояние комнаты;
- общее состояние дома (оценивается материал, из которого построен дом, год застройки, какова степень комфорта при пользовании общей территории (с бытовой точки зрения, например, есть ли мусоропровод в доме или он на улице);
- оценка комнаты в коммунальной квартире также обусловлена наличием жильцов (степень их порядочности, а также, каков их образ жизни).
Кроме того, к оценке общего состояния дома, в котором располагается объект недвижимости, можно отнести и состояние его перекрытий, этажность комнаты, наличие лифта и т.д.
Некоторые нюансы продажи комнаты в коммунальной квартире
Рассуждая о стоимости объекта, вспомним и о соседях, которые проживают с потенциальным продавцом в одной квартире. Дело в том, что закон установил для них некоторое преимущество перед остальными покупателями. Оно названо в 42 норме статьи Жилищного кодекса, в частности, пункта 6.
Итак, соседи могут купить комнату по рыночной цене, а продавец письменно уведомляет их о том, что реализует свое право с указанием всех условий договора купли-продажи. В течение 31 дня остальные соседи должны подумать, а после этого – либо выкупить, либо отказаться от покупки. В принципе, для обеих сторон такой преимущественный выкуп стал бы выходом из положения, поскольку выгоден всем.
