Досрочное расторжение аренды. Возврат залога. Претензии арендодателя.

Здравствуйте! Договор аренды на 11 месяцев. Предусматривает залог, удерживаемый в счёт уплаты последнего месяца аренды в случае досрочного расторжения договора. Заявление на досрочное расторжение написано за 30 дней до расторжения и подписано обеими сторонами. Но арендодатель отказывается возвращать залог или зачислять в счёт оплаты последнего месяца, мотивируя тем, что это плата за 11-й месяц. В итоге последний месяц был оплачен полностью, задолженности нет. Но теперь, когда дело подошло к сдаче, арендодатель требует провести полный ремонт помещения (помещение принято по акту, где говорится, что претензий нет, но по факту ремонта там не было много лет и на стенах имеются повреждения, грязь и следы от старой мебели). Следовательно акт не хотят подписывать.

Вопрос: как правильно передать помещение и ключи? И можно ли вернуть залог после?