Продажа недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетним.

Добрый день.

Екатерина, как правило, разрешение на продажу жилого помещения ставятся под условие приобретения ребенку другого жилого помещения "одновременно с продажей имеющегося" или "спустя определенное время после продажи имеющегося".

Одновременная продажа и покупка жилья на практике обычно воспринимается как необходимость заключения договора продажи принадлежащего ребенку жилого помещения и покупки на его имя другого помещения - в один и тот же день, чаще всего - с нотариальным удостоверением обоих договоров у одного нотариуса. Несмотря на то, что такая схема выглядит довольно надежной, она небезупречна: регистрирующий орган может зарегистрировать переход права собственности на жилье, принадлежавшее несовершеннолетнему, на имя приобретателя, а при этом приостановить, а в дальнейшем и отказать по каким-то причинам регистрацию права собственности на приобретаемое жилье на имя ребенка. Получается, чтобы максимально гарантировать права несовершеннолетнего собственника жилого помещения, условие продажи принадлежащего ему жилья в разрешении органов опеки должно звучать иначе: "прекращение права собственности на жилое помещение, принадлежащее ребенку, возможно не ранее регистрации перехода к нему права собственности на приобретаемое жилье".

Договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, без одновременного заключения "встречного" договора купли-продажи с приобретением жилого помещения на имя ребенка, является оспоримым и может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ.

Еще сложнее с покупкой жилья "спустя какое-то время ("не позднее такого-то времени с момента продажи"). Разрешения с такими условиями выдаются обычно при необходимости переезда семьи в другой город, когда еще не найдено будущее жилье. Как правило, в таком случае органы опеки и попечительства требуют от родителей представить отчет о покупке жилья на имя несовершеннолетнего в указанный в разрешении срок и в отсутствие такой информации обращаются в суды с различными требованиями: либо с исками о взыскании неосновательного обогащения с родителей, либо о понуждении к покупке жилья на имя несовершеннолетнего, либо о признании сделки по продаже жилого помещения недействительной.

В отличие от ситуации, проанализированной выше, когда предполагается почти одномоментное заключение двух договоров купли-продажи, договор купли-продажи с условием покупки другого жилого помещения "спустя какое-то время" в момент его заключения соответствует закону. В момент же, когда истечет срок на приобретение другого жилого помещения на имя ребенка, а оно не будет приобретено, имеет место отчуждение жилого помещения, совершенное без разрешения органов опеки, так как условие, содержащееся в разрешении, не выполнено. Такой договор также может быть оспорен со ссылкой на ст. 173.1 ГК РФ. Позицию, в соответствии с которой сделка купли-продажи жилого помещения, сособственниками которого являлись несовершеннолетние, в случае неприобретения на их имя иного жилого помещения, не соответствует закону, сформулировал Верховный суд РФ в определении от 27 февраля 2018 г.

Последние изменения в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельствуют о том, что законодатель посчитал недостаточным осуществление контроля за родителями только со стороны органов опеки и попечительства. Теперь интересы ребенка гарантированы путем предоставления принудительной юридической помощи, а именно обязательным нотариальным удостоверением сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетнего.

Законодательство особо не регламентирует случаи, по каким опека дает или не дает согласие на сделки с имуществом несовершеннолетних.

Есть нормы ст. 37 Гражданского кодекса РФ, согласно которым сделка может быть признана недействительной, если произведена без согласия органов опеки и попечительства.

Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ ("Распоряжение имуществом подопечного") опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с гл. 45 ГК РФ, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель представляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Однако есть также нормы ст. 172 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная к выгоде несовершеннолетнего, может быть признана судом действительной.

Согласно ст. 172 Гражданского кодекса РФ ("Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим 14 лет") ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абз. 2 и 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ.

В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со ст. 28 ГК РФ.

Закон практически никак не регулирует порядок дачи опекой разрешения, они могут дать его фактически по своему усмотрению.

Между тем Конституционный Суд в своем определении от 06.03.2003 N 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ решения органов опеки и попечительства - в случае их обжалования в судебном порядке - подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение "не хуже и не меньше прежнего", причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 09.06.1999 N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным.

Таким образом, если разрешение не дадут, это можно и обжаловать, хотя нет никаких гарантий.

Нотариальное заявление вы сделать можете, но оно не будет иметь для органов опеки никакого значения. Они исходят из того, что когда вы приобретаете квартиру в ипотеку и тратите деньги за долю ребенка на погашение первоначального взноса, имеется риск, что в случае, если вы не будете оплачивать ипотеку, банк заберет заложенную квартиру и ребенок останется ни с чем. Как-то обязать органы опеки выдать разрешение нельзя - нет таких правовых норм. Поэтому, если органы опеки категорически отказывают в выдаче разрешения, остается только не использовать деньги ребенка при покупке квартиры в ипотеку.

Пример из судебной практики можно посмотреть по ссылке: sudact.ru/regular/doc/9Wq6VJfp5KmB/. Здесь вышли из ситуации по-другому, деньги на первоначальный капитал заняли, но потребовали деньги несовершеннолетнего для погашения ипотеки. Суд удовлетворил требования.

Нет никаких препятствий для того, чтобы включить ребенка в договор. При этом в любом случае будет зарегистрирована ипотека в пользу банка, а для ипотеки доли несовершеннолетнего необходимо согласие органов опеки. Но они такое согласие выдают повсеместно, т.к. семьи, по большому счету, улучшают жилищные условия именно за счет ипотеки, а на детей доли часто оформляются. Поэтому нужно включать ребенка в договор долевого участия (или соглашение об уступке) или в договор купли-продажи, получать согласие на использование денежных средств и согласие на залог доли ребенка. Но можно предварительно попробовать вариант с нотариальным заверением. Только органы опеки могут ответить вам, устроит их такой вариант или нет.

Здравствуйте!

подскажите как быть в сложившейся ситуации

Ищите другой банк для одобрения Вам ипотеки, так как не все банки работают с долями несовершеннолетних детей. Например, ВТБ работает. Есть и другие банки.

Добрый день! Уточните - а причём тут доли в праве собственности и банки???Банки не занимаются выделением долей гражданам, детям. Для того, что бы вы смогли продать жильё с долями детей - Вам в первую очередь необходимо получить разрешение от органов опеки. Без этого документа банки не одобрят ипотеку и сделку.Будут вопросы или необходимость в составлении - заявлений, документов, юридического анализа и рекомендаций, какой либо другой юридической услуги, напишите мне на мою эл. почту Lawyer-39@yandex.ru, для более подробной консультации и составления необходимых документов. С Уважением.

Добрый день! Полагаю ,есть варианты действий в Ваших обстоятельствах, но важно знать, что точно надо предпринять.

1. Согласно положениям ст.ст. 37 СК РФ, 250 ГК РФ и др. сделки с несовершеннолетними совершаются с участием органов опеки и попечительства, что влияет на продажу и регистрацию договора. Поэтому вначале Вам необходимо определить постоянное место проживания (регистрация) детей до, в ходе процедуры оформления и после нее. Если можете определить их к другим родственникам, то это тоже выход.

2. После получения разрешения от опеки с недвижимостью будет легче распоряжаться. Обратите внимание, что доли ,в том числе нотариально, должны быть по возможности и удобству выделены в натуре. От этого зависит кредит (ипотека) и права несовершеннолетних. В каждом регионе стране установлен минимум квадратных метров на детей. А банки выделом не занимаются и не должны решать подобные вопросы!!

3. Ипотека выдается на строительство и покупку жилья. Возможна ,разумеется, частичная ипотека, имеется ввиду на часть стоимости дома приобретаемого или продаваемого. В банках существуют самые разные кредитные программы под разное обеспечение. Но также это надо решать предварительно с Росреестром.

4. Для решения возникшей проблемы вы можете попробовать воспользоваться льготными местными программами по улучшению жилья, о которых Вам расскажут в муниципалитете.

5. В крайнем случае используется выкуп жилья со снижением рыночной стоимости кадастрового объекта и здесь следует внимательно относиться к покупателям и документам.

При нарушении ваших прав обращайтесь в суд, прокуратуру, к уполномоченному по правам человека и в иные инстанции страны. Да, и проконсультируйтесь со специалистом по вопросу.

(moymoskva@mail.ru)

Здравствуйте.

Ничего страшного, если Вы оформите ипотеку на себя и оформите нотариальное обязательство о выделении доли несовершеннолетнему после погашения ипотеки и предоставите это обязательство в органы опеки.

Кроме того, поскольку право собственности будет обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Таким образом, оба варианта применимы.

Следует нанять грамотного юриста.

Он поможет.

Не все банки умаляют права потенциального заёмщика.

Поэтому проблема решаема.

Добрый день!

Если конкретный банк не готов выдать ипотечный кредит для покупки жилья, доля в котором будет находиться у детей, попробуйте просто поискать другой банк. Дети в любом случае кредит не будут возращать, банку просто необходимо удостовериться в надежности основных заемщиков.