Расторжение договора с управляющей компанией
Общие принципы расторжения договора, который заключен между управляющей организацией и собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме, определены Гражданским и Жилищным Кодексами РФ, в основном статьями 162 ЖК РФ и 450 ГК РФ. Кроме того, возможность расторжения определена в иных законодательных актах, а также может быть указана в самом договоре.
Основания для расторжения договора управления
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке;
- в одностороннем порядке.
Поскольку договор, заключенный управляющей компанией, является для нее публичным в отношении собственников жилья и, соответственно, указывает ее обязанность предоставлять услуги в области жилищно-коммунального хозяйства, у нее нет никаких юридических оснований отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке. Поэтому такое решение могут принимать только собственники помещений, располагающихся в многоквартирном доме, но никак не управляющая организация.
В связи с тем, что компания обязана заключать договор с каждым собственником жилья, то и расторгать она должна также все договоры со всеми собственниками.
Расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке
Если собственники жилья недовольны результатами деятельности управляющей компании, которая не выполняет условия, прописанные в договоре на управление и обслуживание многоквартирного дома, то они могут расторгнуть с ней этот договор в одностороннем порядке. Это право закреплено за ними в Жилищном Кодексе РФ, а именно пп. 8.1 и 8.2 ст. 162.
Для того чтобы правильно расторгнуть договор собственникам жилья необходимо, в первую очередь, собрать пакет документов, неоспоримо доказывающих ненадлежащее исполнение компанией условий, указанных в договоре управления. Если такие документы подготовлены, заблаговременно до окончания действия договора, а именно, не позднее, чем за три месяца до даты его окончания, собственники жилья проводят общее собрание, на котором принимают решение о расторжении данного договора. Решение, оформленное в письменной форме, необходимо направить управляющей компании с целью уведомить ее об отказе от продления договора с ней на новый срок.
Если договор с управляющей организацией заключен по результатам проведенного открытого конкурса, то вполне достаточно решения, принятого на общем собрании жильцов, о выборе иной формы управления. В таком случае договор с компанией автоматически расторгается. При этом наличие веских причин для расторжения необязательно.
Расторжение договора управления в судебном порядке
Договор между управляющей компанией и собственниками жилья может быть расторгнут в судебном порядке. Основанием для этого служит наличие таких нарушений, допущенных одной стороной, при которых другая сторона несет ущерб, не позволяющий ей получить то, на что она рассчитывала, заключая этот договор. Например, при постоянной неоплате собственниками услуг и работ, предоставляемых и выполняемых управляющей организацией, или доведение ими дома до аварийного состояния.
Кроме того, расторжение договора с управляющей компанией может осуществляться в связи с появлением существенно изменившихся обстоятельств, которыми могут являться влиянием государства на ценообразование в сфере регулирования тарифов на услуги ЖКХ, рост инфляции свыше предполагаемого, непредвиденное увеличение стоимости услуг, оказываемых третьими лицами, и т.п.
При принятии решения о расторжении суд рассматривает вопрос о справедливом распределении между сторонами понесенных ими в ходе исполнения договора расходов.
Это право закреплено за ними в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, а именно пп. 8.1 и 8.2 данной статьи.
