Разрешение на строительство (участок расположен в санитарно-защитной зоне от железной дороги)

Здравствуйте! Уважаемый коллега абсолютно прав. По факту вы можете строить новый дом (лишь бы хоть более менее в границах старого), но оформлять это надо как реконструкцию. Реконструкцию должны разрешить, а если откажут, то вы сможете обжаловать отказ в суде, даже несмотря на то, что дом находится в санитарной зоне

Здравствуйте,

В Вашем случае самым уместным вариантом, позволяющим без лишних хлопот решить эту проблему будет реконструкция имеющегося дома. Заявление о получении разрешения на реконструкцию оформляется тем же порядком, как и заявление о сносе. Срок его рассмотрения не может превышать 30 дней с момента получения.

Реконструкция частного дома – это практически полное изменение определенных параметров строения, а также его технических составляющих. При такой процедуре допускается внесение существенных изменений в проект дома, в том числе возможна надстройка новых этажей, возведение пристройки к основному жилому блоку, а также изменение или добавление коммуникаций и инженерных систем. По сути это уже будет новый дом на месте старого.

Главное требование, которому должен соответствовать проект реконструкции частного дома, состоит в том, что не должны полностью изменяться или заменяться несущие конструкции - их нужно только отремонтировать (во всяком случае на бумаге). Проект должен быть разработан по всем тех. правилам или санитарным нормам, обязательно с учетом требований от пожарной инспекции и некоторых других ведомств.

Помимо самого заявления о реконструкции и проекта надо приложить план по реконструкции строения, который должен быть составлен организацией или ИП, имеющим для этого соответствующую лицензию. Кроме того, понадобится подробная опись всех работ и мероприятий по изменению технических параметров, а также согласие на данный процесс всех членов Вашей семьи (зарегистрированных в доме), как проживающих, так и отсутствующих, а также план с техническим паспортом данного дома.

К числу обязательных справок, предъявляемых в соответствующий отдел, относятся также нотариально заверенные копии документов, доказывающих право собственности на дом с приусадебным земельным участком, разрешение от районной администрации района, которой подчинена территория, где находится строение, а также справка из БТИ.

Как вариант, Вы можете попробовать возвести новый дом без разрешения мэрии (без сноса старого). Но такая постройка может быть признана самостроем, поэтому если не уложитесь в срок "дачной амнистии" (последний срок март 2018 и не известно продлят ли его), то мэрия может обязать Вас снести новый дом. Риск тут однозначно больше.

Самостроем считается любая разновидность недвижимости (дом, баня, склад, амбар) которые построены на земельном наделе, не предусмотренном для использования в таких целях или постройки, которые были построены без получения согласований на строительство.

Здравствуйте. Санитарно-защитные зоны предусмотрены СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, которые разработаны на основании ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Согласно указанных СанПиН предприятия, группы предприятий, их отдельные здания и сооружения с технологическими процессами, являющимися источниками негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять от жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха санитарно-защитными зонами. В соответствии с п.5.1 СанПиН в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования. Установление размеров санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств проводится при наличии проектов обоснования санитарно-защитных зон с расчетами загрязнения атмосферного воздуха, физического воздействия на атмосферный воздух, с учетом результатов натурных исследований и измерений атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух, выполненных в соответствии с программой наблюдений, представляемой в составе проекта. Размер санитарно-защитной зоны для действующих объектов может быть уменьшен при: - объективном доказательстве достижения уровня химического, биологического загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух до ПДК и ПДУ на границе санитарно-защитной зоны и за ее пределами по материалам систематических лабораторных наблюдений - подтверждении измерениями уровней физического воздействия на атмосферный воздух на границе санитарно-защитной зоны до гигиенических нормативов и ниже; - уменьшении мощности, изменении состава, перепрофилировании промышленных объектов и производств, и связанным с этим изменением класса опасности; - внедрении передовых технологических решений, эффективных очистных сооружений, направленных на сокращение уровней воздействия на среду обитания. Исходя из изложенного, вам следует обратиться к руководству железной дороги и санитарно-эпидемиологическую службу Роспотребнадзора. Пред обращением в эти органы изучите данный СанПиН для профессионального разговора. Но, к сожалению, шансов получить разрешение на строительство жилого дома в санитарно-защитной зоне мало. Её надо уменьшить. А для этого потребуется много времени и вашей настойчивости. Просто так идти в суд обжаловать отказ в выдаче разрешения абсолютно бесперспективно. Либо начать реконструкцию старого дома. Но на неё также нужно разрешение. Оставьте, пожалуйста, отзыв.

Добрый день! Прошу уточнить - кто является собственником дома? Дом признан аварийным и непригодным для проживания? На балансе в администрации стоит? В данном случае конечно необходимо подавать ещё одно заявление - на реконструкцию дома. Если дом аварийный и подлежит сносу то соответственно можно подавать письменное заявление в администрацию о выделении нового жилья или денежных средств на его приобретение - это в зависимости от того кто являеся собственником.

Здравствуйте, Андрей! У меня к Вам имеются следующие вопросы: является ли земельный участок Вашей собственностью; имеются ли обременения на земельный участок, какова причина инвалидности ребенка? При этом поясняю следующее:

1. Гражданское и земельное законодательство допускают ограничение прав собственника земельным участком только в предусмотренных законом случаях.
В частности, исходя из содержания пунктов 2 и 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилье в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов.

Обратите внимание: СНИПы только рекомендует установление санитарно-защитной зоны на указанном расстоянии, тогда как сама процедура установления санитарно-защитной зоны железной дороги все равно должна быть пройдена.
И если отсутствуют сведения о том, кем и каким образом установлена санитарно-защитная зона железной дороги и не представляется возможным определить, какая часть земельного участка находится в санитарно-защитной зоне железной дороги, то нельзя утверждать, что новый жилой дом будет расположен в данной части.

В связи с этим советую получить выписку в Росреестре на земельный участок. Если указанных в вопросе ограничений в ней не обнаружится, то отказ в выдаче разрешения на строительство можно оспорить в судебном порядке: так как дом не является самовольной постройкой, стоит на своем месте с 1952 года и право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке, а также при отсутствии ограничений (обременений) и отсутствии сведений о том, кем и каким образом установлена санитарно-защитная зона железной дороги, отказ в выдаче разрешения на строительство/реконструкцию администрации нечем будет обосновать.

2. Исходя из содержания вопроса, у Вас имеется 3 выхода из сложившейся ситуации: признание существующего дома аварийным (то есть не пригодным к проживанию), признание дома не пригодным для постоянного проживания в связи с неблагоприятным воздействием железной дороги, а также реконструкция старого дома.
При этом следует иметь в виду, что самостоятельная реконструкция частного дома законом запрещена и может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Процедура получения разрешения на реконструкцию регулируется нормами Градостроительного Кодекса РФ. Главное требование реконструкции частного дома состоит в том, что не должны полностью изменяться или заменяться несущие конструкции - их нужно только отремонтировать. В этом и состоит особенность данного процесса: добавление новых помещений – жилых или подсобных – должно осуществляться при условии сохранения основ уже имеющихся стен.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В 
Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ:
- градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки;
- указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3);
- реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац шестой пункта 4).

С заявлением о признании дома непригодным для проживания (аварийным) советую подать до сентября 2017 года – полагаю, что оно поможет в решении вопроса в целом.

Желаю удачи! Если Вам нужна более подробная консультация и помощь в составлении юридически грамотных документов, обращайтесь, в т.ч. на мой эл. адрес.
Буду признательна за отзыв и оценку ответа. Надеюсь, он стал для Вас полезен. С уважением, 2014_jurist@inbox.ru

Прежде всего, необходимо понять по какой причине земельный участок оказался в охранной зоне.

Выяснив это можно подумать, что делать дальше.

Вам нужно обращаться к местному юристу.

Который в суде докажет отсутствие нарушений при строительстве нового жилого дома.

Сама санитарно-защитная зона в Вашем случае не имеет значения - Вы собственник старого жилого дома.

И распоряжаетесь им по своему усмотрению согласно ст. 209 ГК РФ.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Вам разрешение на строительство не требуется - у Вас будет реконструкция прежнего жилого дома.

Т. е. Вы изначально ошиблись с заявлением на разрешение строительства.

Отказали, потому что нужно отступать минимум 6 м. от старого дома.

А это нарушает санзащитную зону.

При реконструкции отступы от старого жилого дома не учитываются.