Покупка земли с незарегистрированным домом.

Глухой забор на участке ИЖС. Раздел приватизированной квартиры через 5 лет после развода. Покупка дома, просят задаток. Как быть? Приватизация объекта (гаража) возможна через суд. Продажа земельного участка. Обязательно через нотариуса? Разрешение на установку окна. Могу ли оформить дарственную на детей, не выделяя долю бывшему мужу? Можем ли стать собственниками квартиры прожив 23 года?