Наследование незарегистрированного имущества

Мужчине администрация района через аукцион выдала в аренду землю под ИЖС на три года. В течении трех лет он построил гараж. Регистрировать его начал за месяц до окончания срока аренды. Постановка на кадастровый учент прошла уже через месяц после окончания договора аренды. В регпалате не зарегистрировали в виду отсутствия действующего договора аренды. В КУСе не продлили аренду в виду незарегистрированного объекта на этой земле. Он начал собирать документы для суда, пользуясь тем временем землей (еще пару лет), затем неожиданно скончался. Единственная наследница его мать. Наследственное дело открыли в декабре 2014 года. Идем в суд за признанием права собственности за матерью. Какой иск - о признании права собственности за матерью, или о признании права собственности за умершим и включении в наследственную массу ? У кого какие мнения. Может что по земле подскажете ?