Оформление сделки по приобретению здания и оформление договора переуступки участка

Подскажите как не потерять весь земельный участок?

Земельный участок находится в аренде 49 лет. Собственник муниципалитет. На этом участке арендатором построено сооружение. Сооружение сдано в эксплуатацию. Оно занимает незначительную часть участка.

Арендатор готов продать сооружение и передать по договору переуступки права на аренду земли. Оформление земли в аренду арендатором производилось достаточно давно (около 10 лет назад). Арендатор юридическое лицо. Покупатель и новый арендатор - физическое лицо.

Каким образом поступить (правильнее и оптимальнее) при оформлении участка и покупки здания?

Особенности:

1. Если сначала просто купить сооружение (оформить сделку), то земля под ним и прилегающая территория (незначительная часть участка) автоматически переходит к новому собственнику. Получается, что на участке появляется 2 арендатора. Это может осложнить дальнейшую процедуру оформления по договору переуступки...

2. Если сначала оформить договор переуступки аренды земельного участка, то по законодательству все сооружения, находящиеся на этом участке переходят к новому арендатору. Т.е. Оформление проводить одновременно. Здесь есть какие-либо подводные камни?

3. Поскольку прежний арендатор - юридическое лицо, он крайне заинтересован в оптимизации сделки (поскольку поступления от сделки - это доход). Как лучше и безопаснее для сторон это сделать?

4. Каким образом при совершении этой сделки минимизировать влияние собственника земельного участка? Нужно ли составлять предварительный договор на переуступку и направлять его на согласование с собственником земельного участка?