Договор продажи - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!
10590 юристов ждут Вас
Быстрый ответ!
Задать вопрос

Договор продажиКак правило, договор продажи может иметь и устную, и письменную форму. Сложно даже сказать, какая из них встречается чаще. Первый вариант, прежде всего, относится к тем покупкам, которые осуществляются каждым человеком практически ежедневно. В письменной форме такого рода соглашения заключаются между субъектами хозяйствования. К договорам, предусматривающим продажу различных товаров, применяются положения 30 главы Гражданского кодекса РФ. Обязательными условиями, которые должно содержать подобное соглашение, выступают цена, срок, а также обязанности, права и ответственность продавца и покупателя.


Аноним
Добрый день! Имеется земельный участок в селе в котором мы проживаем. Прилегающий к нашему участок заброшен уже много лет. В Росреестре о владельцах нет сведений. В администрации села говорят, что данных нет о собственнике. Мы хотим выкупить этот участок. Возможно ли это сделать? И что для этого нужно?
Недвижимость и земля | Смоленская область
Ответ юриста:
На сайте!
Попов Игорь Олегович (13.06.2022 в 23:43:34)

Здравствуйте.

Выкупить заемльный участок невозможно.

Пока не найден собственник его.

Есть "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

В котором указано:

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Поэтому Вам стоит нанять грамотного юриста.

Или частного детектива.

Они помогут розыскать собственника соседнего земельного участка.

Или наследников, кому этот участок должен принадлежать.

Без этого никак: нужна регистрация права собственности на этот участок, чтобы определить продавца.

Тогда не будет проблем: даже можно подать документы в один день на регистрацию права собственности продавца и покупателя на основании правоустанавливающего документа на землю и договора продажи такой земли на Ваше имя.

Еще ответы юристов по этому вопросу
в 2009 продали пай земли фермеру, межевание он не сделал до сих про и налог на землю приходит мне каждый год. сейчас на меня вышли другие покупатели и говорят что я могу этот пай продать снова. так ли это?договор продажи есть
верховье
Ответ юриста:
Алексей Геннадьевич (17.04.2022 в 17:59:17)
Добрый день!

Однозначно, нет. Вы не можете вторично продать пай, который и так уже продали. Если Вы это сделаете, новые покупатели заедут на земельный участок, принадлежащий другому лицу. И это лицо обратится в полицию с заявлением о мошенничестве.

Что касается налога. Если Вы эти налоги оплачиваете, на стороне покупателя возникло неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), которое Вы вправе у него истребовать либо в добровольном либо судебном порядке.
Еще ответы юристов по этому вопросу
Аноним
Здравствуйте! Недавно я приобрела товар (куртку) в магазине в Новосибирске, когда была там в командировке, проживаю я фактически в другом городе. Неделю спустя у товара обнаружился брак, я написала в соцсети этого магазина с просьбой о замене на аналогичный товар и предупредила, что проживаю в другом городе. Мне сказали, что так как я приобретала товар в самом магазине, то и обмен может происходить только в нем, либо мне оплачивать отправку бракованного товара, и товара, который будет взамен. Могу ли я в таком случае настаивать на том, чтобы пересылку оплачивал продавец? И если я решу сдать товар без обмена, а с возмещением стоимости, придётся ли мне оплатить отправление товара или это должен оплатить продавец?
Ответ юриста:
На сайте!
Попов Игорь Олегович (29.03.2022 в 06:59:48)

Всё зависит от условий договора продажи товара.

В нём указаны обязательства сторон.

Формально продавец не обязан возить куртку - это не крупногабаритный товар.

Еще ответы юристов по этому вопросу
Аноним
Здравствуйте! Можно ли за два дня до сделки положить крупную сумму на свой счёт? И во время оформления документов на недвижимость перевести деньги на счёт продавца. Не будет это выглядеть как сомнительная операция.
Ответ юриста:
Алексей Геннадьевич (23.01.2022 в 16:28:22)
Добрый день!

С позиции гражданского законодательства нет ничего сомнительного в том, что покупателем выплачивается продавцу стоимость недвижимости в момент, когда документы переданы для регистрации и осуществляется регистрация перехода права собственности на объект недвижимости. Просто покупатель в такой ситуации рискует тем, что он переводит продавцу цену за покупаемую недвижимость до того момента, когда становится её собственником. Бывают случаи, когда сделка в последний момент срывается, а деньги уже уплачены продавцу, и затем приходится прилагать значительные усилия, чтобы вернуть деньги назад.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.

С учётом положений данной статьи покупатель конечно же рискует больше чем продавец если оплачивает стоимость недвижимости до регистрации перехода права собственности. Ведь если продавец реализует мошенничесеую схему он может продавать один объект недвижимости несколько раз (одновременно) разным лицам; существует и множество других незаконных схем. Поэтому для расчётов как правило и привлекается посредник (как правило банк), который обеспечивает передачу средств за недвижимость в момент регистрации перехода права собственности. Очень часто расчёты производятся с использованием банковской ячейки. В такой схеме покупатель закладывает деньги в ячейку, находящуюся в распоряжении посредника (банка), а продавец имеет возможность забрать деньги после того как состоялся переход права собственности, зарегистрированный в Росреестре.
Еще ответы юристов по этому вопросу
Добрый день! Вопрос такой: я хочу продать квартиру, за которую ещё плачу ипотеку, в собственности 3 года и 4 месяца. Нужно ли будет платить налог, если в собственности есть ещё доля в другой приватизированной квартире?

Также в счёт погашения части долга был направлен маткапитал, нужно ли будет выделять доли на членов семьи перед продажей?
Ответ юриста:
Анатолий Игорьевич (12.01.2022 в 12:56:19)

Здравствуйте, Уважаемая Юлия, Если кратко, то продать ипотечную квартиру можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса). По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца. Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом -по кадастру." Поэтому продавцу квартиры это чаще всего не выгодно.

Что касается второй части Вашего вопроса: конечно использование материнского капитала значительно прибавляет дополнительных проблем и так в очень непростой задаче. Если у Вас нет в этом опыта, то советую вам доверить специалистам подготовку к данной сделке. Особенно если сроки поджимают.

Да, нужно выделить доли в той недвижимости, на которую был использован мат.капитал - пп. г п. 8 Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862. Чтобы выделить доли детям, нужно получить на это согласие банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ и пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но в этом то и главная проблема, так как ни один банк не соглашается выделить долю кому-либо, потому что не выгодно когда в залоговой квартире появятся еще собственники, причем несовершеннолетние. Поэтому получается замкнутый круг - чтобы выделить доли и продать квартиру, нужно выплатить ипотеку, а денег на это нет. Если продать квартиру без выделения долей, то родителей обяжут вернуть мат.капитал по суду или оспорят сделку, также в судебном порядке.

Размер доли ребенка должен быть как минимум равен его части мат.капитала. Такова судебная практика на данный момент - Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Далее, надо будет выделить доли детям, то чтобы продать недвижимость несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства - ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделку не зарегистрируют.

Без нотариуса также не обойтись. Если в продаже фигурирует несовершеннолетний, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению - п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Нужен нотариально заверенный договор купли-продажи всей квартиры. Не нужно делать отдельный договор продажи доли ребенка. В этом нет смысла.

Далее: продавец(ВЫ) и покупатель оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатель до сделки передал продавцу ... руб. в качестве задатка или аванса плюс эти деньги идут на оплату ипотечного долга. Потом покупатель сам оплачивают долг продавца в банке. Как только долг будет закрыт, продавцу нужно снять обременение с квартиры. После снятия обременения, продавец выделяет доли по обязательству мат.капитала. Далее, участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. После того, как покупатель станет собственником, продавец получает остальные причитающиеся деньги за проданную квартиру.

Еще ответы юристов по этому вопросу
Добрый день! Сможет ли отец получить имущественный вычет по НДФЛ при переуступке ему прав требования на строящееся жилье от дочери? Спасибо.
Череповец
Ответ юриста:
Алексей Геннадьевич (10.01.2022 в 14:47:06)

Добрый день!

Да, отец сможет получить имущественный вычет при уступке ему прав требования на строящееся жилье от дочери - по этому поводу имеется разъяснение Минфина РФ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 7 декабря 2016 г. N БС-4-11/23368@

ФНС России рассмотрела запрос о порядке предоставления имущественного налогового вычета и сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов, но не более 2 000 000 руб., на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры и (или) доли в ней.
Рассматриваемый имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на налоговый вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Согласно пункту 5 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.3 Кодекса.
Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Одним из способов реализации права граждан на совершение сделок является возможность заключения ими гражданско-правовых договоров, которыми в силу статьи 420 Гражданского кодекса признаются соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Таким образом, запрет на предоставление имущественных налоговых вычетов, установленный пунктом 5 статьи 220 Кодекса, касается случаев заключения договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, сторонами в которых выступают взаимозависимые лица.
Договор о перемене лиц в обязательстве (уступки требования) не является договором купли-продажи, в связи с чем наличие или отсутствие взаимозависимости при заключении физическими лицами договоров о перемене лиц в обязательстве для целей получения имущественного налогового вычета значения не имеет.


Учитывая изложенное, заключение с взаимозависимым лицом договора о перемене лиц в обязательстве (уступки требования) и передача по нему денежных средств в счет исполнения договора не могут являться самостоятельным основанием для отказа налогоплательщику в предоставлении ему имущественного налогового вычета.
Аналогичная по сути позиция по данному вопросу изложена в письмах Минфина России от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
07.12.2016

Еще ответы юристов по этому вопросу

Еще вопросы по теме «Договор продажи»

Полезные статьи по теме «Договор продажи»

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам
10590 юристов ждут Вас