Договор продажи - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!
10506 юристов ждут Вас
Быстрый ответ!
Задать вопрос

Договор продажиКак правило, договор продажи может иметь и устную, и письменную форму. Сложно даже сказать, какая из них встречается чаще. Первый вариант, прежде всего, относится к тем покупкам, которые осуществляются каждым человеком практически ежедневно. В письменной форме такого рода соглашения заключаются между субъектами хозяйствования. К договорам, предусматривающим продажу различных товаров, применяются положения 30 главы Гражданского кодекса РФ. Обязательными условиями, которые должно содержать подобное соглашение, выступают цена, срок, а также обязанности, права и ответственность продавца и покупателя.


Аноним
Здравствуйте! Можно ли за два дня до сделки положить крупную сумму на свой счёт? И во время оформления документов на недвижимость перевести деньги на счёт продавца. Не будет это выглядеть как сомнительная операция.
Ответ юриста:
Алексей Геннадьевич (23.01.2022 в 16:28:22)
Добрый день!

С позиции гражданского законодательства нет ничего сомнительного в том, что покупателем выплачивается продавцу стоимость недвижимости в момент, когда документы переданы для регистрации и осуществляется регистрация перехода права собственности на объект недвижимости. Просто покупатель в такой ситуации рискует тем, что он переводит продавцу цену за покупаемую недвижимость до того момента, когда становится её собственником. Бывают случаи, когда сделка в последний момент срывается, а деньги уже уплачены продавцу, и затем приходится прилагать значительные усилия, чтобы вернуть деньги назад.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.

С учётом положений данной статьи покупатель конечно же рискует больше чем продавец если оплачивает стоимость недвижимости до регистрации перехода права собственности. Ведь если продавец реализует мошенничесеую схему он может продавать один объект недвижимости несколько раз (одновременно) разным лицам; существует и множество других незаконных схем. Поэтому для расчётов как правило и привлекается посредник (как правило банк), который обеспечивает передачу средств за недвижимость в момент регистрации перехода права собственности. Очень часто расчёты производятся с использованием банковской ячейки. В такой схеме покупатель закладывает деньги в ячейку, находящуюся в распоряжении посредника (банка), а продавец имеет возможность забрать деньги после того как состоялся переход права собственности, зарегистрированный в Росреестре.
Еще ответы юристов по этому вопросу
Добрый день! Вопрос такой: я хочу продать квартиру, за которую ещё плачу ипотеку, в собственности 3 года и 4 месяца. Нужно ли будет платить налог, если в собственности есть ещё доля в другой приватизированной квартире?

Также в счёт погашения части долга был направлен маткапитал, нужно ли будет выделять доли на членов семьи перед продажей?
Ответ юриста:
Анатолий Игорьевич (12.01.2022 в 12:56:19)

Здравствуйте, Уважаемая Юлия, Если кратко, то продать ипотечную квартиру можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса). По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца. Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом -по кадастру." Поэтому продавцу квартиры это чаще всего не выгодно.

Что касается второй части Вашего вопроса: конечно использование материнского капитала значительно прибавляет дополнительных проблем и так в очень непростой задаче. Если у Вас нет в этом опыта, то советую вам доверить специалистам подготовку к данной сделке. Особенно если сроки поджимают.

Да, нужно выделить доли в той недвижимости, на которую был использован мат.капитал - пп. г п. 8 Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862. Чтобы выделить доли детям, нужно получить на это согласие банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ и пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но в этом то и главная проблема, так как ни один банк не соглашается выделить долю кому-либо, потому что не выгодно когда в залоговой квартире появятся еще собственники, причем несовершеннолетние. Поэтому получается замкнутый круг - чтобы выделить доли и продать квартиру, нужно выплатить ипотеку, а денег на это нет. Если продать квартиру без выделения долей, то родителей обяжут вернуть мат.капитал по суду или оспорят сделку, также в судебном порядке.

Размер доли ребенка должен быть как минимум равен его части мат.капитала. Такова судебная практика на данный момент - Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Далее, надо будет выделить доли детям, то чтобы продать недвижимость несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства - ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделку не зарегистрируют.

Без нотариуса также не обойтись. Если в продаже фигурирует несовершеннолетний, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению - п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Нужен нотариально заверенный договор купли-продажи всей квартиры. Не нужно делать отдельный договор продажи доли ребенка. В этом нет смысла.

Далее: продавец(ВЫ) и покупатель оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатель до сделки передал продавцу ... руб. в качестве задатка или аванса плюс эти деньги идут на оплату ипотечного долга. Потом покупатель сам оплачивают долг продавца в банке. Как только долг будет закрыт, продавцу нужно снять обременение с квартиры. После снятия обременения, продавец выделяет доли по обязательству мат.капитала. Далее, участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. После того, как покупатель станет собственником, продавец получает остальные причитающиеся деньги за проданную квартиру.

Еще ответы юристов по этому вопросу
Добрый день! Сможет ли отец получить имущественный вычет по НДФЛ при переуступке ему прав требования на строящееся жилье от дочери? Спасибо.
Череповец
Ответ юриста:
Алексей Геннадьевич (10.01.2022 в 14:47:06)

Добрый день!

Да, отец сможет получить имущественный вычет при уступке ему прав требования на строящееся жилье от дочери - по этому поводу имеется разъяснение Минфина РФ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 7 декабря 2016 г. N БС-4-11/23368@

ФНС России рассмотрела запрос о порядке предоставления имущественного налогового вычета и сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов, но не более 2 000 000 руб., на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры и (или) доли в ней.
Рассматриваемый имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на налоговый вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Согласно пункту 5 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.3 Кодекса.
Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Одним из способов реализации права граждан на совершение сделок является возможность заключения ими гражданско-правовых договоров, которыми в силу статьи 420 Гражданского кодекса признаются соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Таким образом, запрет на предоставление имущественных налоговых вычетов, установленный пунктом 5 статьи 220 Кодекса, касается случаев заключения договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, сторонами в которых выступают взаимозависимые лица.
Договор о перемене лиц в обязательстве (уступки требования) не является договором купли-продажи, в связи с чем наличие или отсутствие взаимозависимости при заключении физическими лицами договоров о перемене лиц в обязательстве для целей получения имущественного налогового вычета значения не имеет.


Учитывая изложенное, заключение с взаимозависимым лицом договора о перемене лиц в обязательстве (уступки требования) и передача по нему денежных средств в счет исполнения договора не могут являться самостоятельным основанием для отказа налогоплательщику в предоставлении ему имущественного налогового вычета.
Аналогичная по сути позиция по данному вопросу изложена в письмах Минфина России от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
07.12.2016

Еще ответы юристов по этому вопросу
Здравствуйте! У меня такая ситуация, в прошлом году где-то в декабре продала машину своему знакомому. При этом был с ним заключён договор но не через МРЭО. А так между собой на бумаге. Покупатель отдал всего 150 тыс, а оставшуюся сумму 200 тыс . обещал вернуть в течении трех месяцев. В итоге, покупатель уехал в Китай, а сумма долга так и не вернулась. И к тому же я потеряла договор. Как мне быть? По закону машина на мне.
Барнаул
Ответ юриста:
СУДЫ: Осадчая Ирина Игоревна (16.09.2017 в 23:56:45)

Здравствуйте, Елена! В Вашей ситуации нужно попробовать добиться признания долга покупателем, это можно сделать так: написать ему официальное юридически грамотное письмо, в котором хитрым образом побудить написать вам ответ на ваше письмо, к примеру, можно упомянуть, что вы ждете от него возврата долга в большей сумме, чем он ожидает. Если он письменно ответит, то появятся доказательства того, что между вами был действительно договор, а раз он признает свой долг, то впоследствии можно будет взыскать его через суд.

По закону сейчас действительно машина находится на вас, пока в ГИБДД не будет произведена смена собственника. Но эта обязанность по постановке на учет машины при покупке ложится на покупателя, о чем можно также предупредить должника, что он является владельцем и обязан поставить машину на учет.

Могу помочь вам составить письмо вашему должнику.

С уважением, Ирина.

Просьба оставить свой отзыв.

Еще ответы юристов по этому вопросу
Здравствуйте.

9.01. 2016 года между мной и продавцом был заключен договор продажи товаров по образцам, мы выбрали диван,в качестве образца был каталог товаров фирмы Пуше.6.02.2016г. Нам привезли диван, после сборки (собирали сами) сразу же был выявлен производственный брак- не ровное спальное место,а конкретно неравномерная набивка второй половины дивана (как бы холмиком),дефект значительный, спать невозможно, падает подушка! По уважительной причине, не было возможности сразу обратиться к продавцу, обратились 25.05.2016г. Продавец приехала, согласилась, что это действительно производственный брак,зафиксировала его с помощью фотоаппарата, к этому времени диван еще и заскрипел. Мы попросили осуществить ремонт дивана.Продавец сказала, что напишет претензию производителю. 18 июня нам позвонил представить производителяи сказал, что сегодня заберут диван. Однако его не забрали. 21.06.2016 я позвонила производителю в отдел рекламаций с претензией, на что получила ответ, что мы не знаем, когда у вас заберут диван, и не факт,что заберут вобще.

Что мне дальше предпринять? Я не хочу больше ничего общего иметь с этим продавцом и хочу вернуть деньги за некачественный диван. И еще вопрос,я боюсь, что даже выиграв суд,если до него дойдет, у Ип вдруг неокажется никакого имущества и дегег на счетах.
Ответ юриста:
Беляков Анатолий Анатольевич (21.06.2016 в 20:07:28)

Вы вправе обратиться в суд с иском р расторжении договора купли-продажи и возврата уплаченной суммы.

Еще ответы юристов по этому вопросу
Аноним
При продаже недвижимого имущества (нежилого) необходимо указать в основном договоре (от предварительного покупатель отказался) сумму задатка, которая, в случае отказа покупателя от сделки, остается у продавца. Как правильно это сделать? договор с ограничением, т.к. оплата будет происходить несколькими частями в течение 3-х месяцев. спасибо
Ответ юриста:
Владимир Олегович (24.10.2015 в 13:11:50)

Добрый день! А сам договор у вас имеется?

Еще ответы юристов по этому вопросу

Еще вопросы по теме «Договор продажи»

Полезные статьи по теме «Договор продажи»

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам
10506 юристов ждут Вас