Договор продажи - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

ПРИМЕР

Кассационная жалоба

На решение Щекинского межрайонного суда Тульской области от 29 октября 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 29 апреля 2025 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 августа 2025 года.

Бельский Н.А. обратился в суд с иском к Бельской Л.А., в котором просил признать последнюю утратившей право пользования жилым помещение по адресу: Тульская область, Щекинский район, с. Селиваново , ул. Молодежная , д. 20, выселить ее и снять с регистрационного учета по указанному адресу.

Бельская Л.А. обратилась в суд со встречным иском к Бельскому Н.А., Козловой В.М., в котором просила признать договор купли-продажи с Козловой В.М. от 13.03.2015 года и дарения от 20.03.2024 года на жилой дом и земельный участок по адресу: Тульская область, Щекинский район , с. Селиваново ,ул. Молодежная д.20 недействительным на основании ст. 550 ГК РФ . договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( п.2 ст. 434), поскольку договор купли- продажи не был подписан рукой Козловой В.М. а иным лицом с подражанием подписи последней , на основании ст. 550 ГК РФ , такой договор является недействительным и срока давности не имеет.

Однако суд не принял данное обращение Бельской Л.А. к рассмотрению и не стал применять ст. 550 ГК РФ к договору купли- продажи недвижимости от 13.03.2015г.

Судебная почерковедческая экспертиза для проверки подлинности подписи Козловой В.М. в договоре купли-продажи от 13.03.2015 года назначена не была.

Решением Щекинского межрайонного суда Тульской области от 29.10.2024 года , с учетом определения того же суда от 10.03.2025 года об исправлении описки, исковые требования Бельского Н.А. были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Бельской Л.А. было отказано. Таким образом суд проигнорировал ст. 550 ГК РФ , договор купли- продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( п.2 ст. 434 ). и принял решение в отказе встречного иска Бельской Л.А. к Бельскому Н.А. и Козловой В.М. не обосновано.

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от 13.03.2015 года недействительным , Бельской Л.А. было дано пояснение суду о том, что данная сделка является мнимой и безденежной, поскольку намерений продать свое единственное жилье у нее не было; данный договор был заключен лишь для вида , без намерения создать соответствующие правовые последствия ,с целью избежать притязания на ее имущество кредиторов ,поскольку оказалась в финансово затруднительной ситуации .

Суд постановил: признать Бельскую Л.А. утратившей право пользования жилым помещением , расположенным по адресу: Тульская область , Щекинский район, с. Селиваново , ул.Молодежная д. 20, выселить ее и снять с регистрационного учета по указанному адресу. При этом сохранить за Бельской Л.А. временно- до 29.04.2025 года право пользования указанным жилым помещением.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 29.04.2025 года решение Щекинского межрайонного суда Тульской области было оставлено без изменения , апелляционная жалоба Бельской Л.А. –без удовлетворения.

20.08.2025 года судебной коллегией по гражданским делам Первого кассационного суда общий юрисдикции было вынесено определение , которым решение Щекинского межрайонного суда Тульской области от 29.10.2024, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 29.04.2025 были оставлены без изменения , кассационная жалоба Бельской Л.А.—без удовлетворения.

С вышеуказанными процессуальными документами Бельская Л.А. не согласна, полагает их не законными , не обоснованными, вынесенными с нарушением норм материального и процессуального права ст. 390.14 ГПК РФ.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли – продажи от 29.07.2013 Бельская Л.А. приобрела квартиру по адресу: Тульская область , Щекинский район, пос. Первомайский , ул. Пролетарская , д. 12 кв. 47.

03.10.2014 между Бельским Н.А. и Паршиной Л.А. был заключен брак, последней присвоена фамилия « Бельская»

12.03.2024 по заявлению Бельской Л.А. брак был расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка № 55 Зареченского судебного района г. Тулы.

05.12.2014 Бельская Л.А. продала принадлежащую ей квартиру по адресу: Тульская область.Щекинский район, пос. Первомайский ,ул . Пролетарская , д.12 кв. 47, за 1500000 рублей.

Согласно договору купли- продажи земельного участка с размещенным на нем жилым домом от 12.12.2014 Краснощеков Р.О. продал Бельской Л.А. ,земельный участок площадью 1500кв. м. расположенный по адресу: Тульская область. Щекинский район. МО Яснополянское, с. Селиваново, ул. Молодежная , д. 20 ,и расположенный на нем жилой дом общей площадью 107,1 кв.м. за 1 000 000 рублей., из которых 10 000 руб .-за земельный участок и 990 000 руб.- за жилой дом .

13.03.2015 между Бельской Л.А. и Козловой В.М. ( бабушкой Бельского Н.А. ) был заключен договор купли- продажи земельного участка и жилого дома , согласно которому последняя купила спорные земельный участок и расположенный на нем жилой дом стоимостью 1 000 000 руб, однако договор купли-продажи не был подписан рукой Козловой В.М., а иным лицом с подражанием подписи последней, что само по себе говорит о не состоятельности сделки купли-продажи и без намерений создать правовые последствия, государственная регистрация права собственности была осуществлена формально.

До расторжения брака между сторонами 12.03.2024 Козлова В.М. никогда в спорном жилом доме не проживала , регистрации не имела .После расторжения брака между Бельской Л.А. и Бельским Н.А. , Козлова В.М. по договору дарения передала спорный жилой дом и земельный участок Бельскому Н.А. Бельская Л.А. полагает ,что договор дарения был заключен с целью выселения ее из единственного жилья.

Разрешая заявленные сторонами требования суд первой инстанции исходил из того, что собственником спорного жилого помещения является Бельский Н.А., членом семьи которого Бельская Л.А. не является , каких- либо соглашений о сохранении за ней право пользования помещением с собственником не заключено, предусмотренных законом оснований для сохранения за Бельской Л.А. бессрочного права пользования не установлено, и пришел к выводу о том. что Бельская Л.А. утратила право пользования спорным жилым помещением ,и подлежит выселению из него со снятием с регистрационного учета., с возможностью сохранения за Бельской Л.А. права пользования спорным жилым домом временно на срок до 29.04.2025.

При этом , суд первой инстанции ,исходя из того ,что оспариваемый договор купли- продажи отвечает требованиям действующего законодательства , расчет между сторонами произведен полностью ,переход права собственности на спорные обьекты по оспариваемому договору купли- продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра последствия заключения , данного договора в виде прекращения у продавца права собственности к покупателю с момента государственной регистрации права указаны в оспариваемом договоре, о приостановлении или прекращении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок Козловой В.М. Бельская Л.А. в Управление Росреестра по Тульской области не обращалась, установив обстоятельства заключения сделки купли- продажи, пришел к выводу, что оснований для квалификации оспариваемой сделки по п.1 ст. 170 ГК РФ, не имеется , таким образом слепо закрыв глаза на ст. 550 ГК РФ .

При установленных обстоятельствах исполнения договора купли- продажи от 13.03.2015 ,стороной которой была Бельская Л.А., суд также счел пропущенным срок исковой давности по требованиям о признании данной сделки недействительной по мотиву мнимости, заявленным истцом 13.08.2024. при этом не взял во внимание договор купли- продажи от 13.03.2015 который был подписан иным лицом с подражанием подписи Козловой В.М.

Судебная почерковедческая экспертиза для проверки подлинности подписи Козловой В.М. назначена не было.

При этом , по настоящему делу факт передачи Бельской Л.А. имущества Козловой В.М. судами не установлен и не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела по существу.

Напротив Бельская Л.А. после продажи спорных обьектов недвижимости была зарегистрирована и фактически проживала в доме, несла бремя его содержания. Доказательств обратного ,в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ Бельским Н.А. и Козловой В.М. суду предоставлено не было и не оспаривалось.

Также анализируя пункты договора купли –продажи от 13.03.2015, суд первой инстанции не принял во внимание п.6 договора купли-продажи от 13.03.2015, согласно которого в отчужденном жилом доме на регистрационном учете никто не состоит, также п.13, согласно которого покупатель с момента государственной регистрации права собственности принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, и осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт вышеуказанного недвижимого имущества.

При этом Бельская Л.А. состояла на регистрационном учете в жилом доме , что подтверждает недействительность договора купли- продажи.

Суд исходил из того. Что исполнение сделки купли –продажи от 13.03.2015 в отношении спорных обьектов недвижимости началось 25.03.2025, то есть с момента государственной регистрации перехода права собственности на данные обьекты к Козловой В.М. В связи с этим суд не нашел оснований для признания спорного договора дарения недействительным.

Суд апелляционной и кассационной инстанции согласились с указаными выводами суда первой инстанции.

Между тем, суды первой , апеляционной и кассационной инстанции не учли следующие обстоятельства Договор купли- продажи спорного недвижимого имущества между Бельской Л.А. и Козловой В.М. был недействительным , согласно ст. 550 ГК РФ.

Более того, в соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли –продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок ,здание, сооружение ,квартиру или другое недвижимое имущество( ст. 130)

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае ,иное не предусмотрено законом или договором ,обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При этом ,по настоящему делу факт передачи Бельской Л.А. имущества Козловой В.М. судами не установлен и не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела по существу.

Напротив Бельская Л.А. после продажи спорных обьектов недвижимости была зарегистрирована и фактически проживала в доме, несла бремя его содержания ,оплачивала коммунальные услуги, осуществляла его ремонт. Данные факты Козловой В.М. и Бельским Н.А. не оспаривались в ходе рассмотрения дела по существу. Доказательств обратного , в нарушении положений ст. 56 ГПУ РФ Бельским Н.А. и Козловой В.М. представлено суду не было.

Судами также был проигнорирован тот факт, что на момент заключения оспариваемого договора купли- продажи Бельская Л.А. по причине сокращения на работе оказалась в материальном финансовом затруднении, в связи с чем у Бельской Л.А. образовались задолженности перед кредиторами . Поскольку Бельская Л.А. опасалась возможного обращения взыскания на принадлежащее ей имущество ( спорные земельный участок и расположенный на нем дом), она и приняла решение заключить договор купли- продажи с бабушкой ее мужа Бельского Н.А. Козловой В.М.

Суд первой инстанции утверждает о том , что Бельской Л.А. обязательства по кредитному договору не осуществлялись и составляли выплат 0 , хотя движение оплат с сберегательной книжки оформленной на имя Бельской Л.А. доказывает обратное , о регулярных оплатах с 2013 по 2014 года в адрес кредитора , то есть до момента сокращения с работы Бельская Л.А. исправно производила оплаты, а выводы судом приведены не имея на то оснований и подтверждений.

Более того ,Козлова В.М. денежные средства Бельской Л.А. за приобретенное недвижимое имущество не передавала расписка была безденежной от Бельской Л.А. и составлена формально ,также для вида при регистрации мнимой сделки купли- продажи .

В соответствии со ст. 1ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно( пункт 3) . Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения ( пункт 4).

Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью , а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав ( злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон ,суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры,обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о заключении договоров, предусматривающим , что стороны таких договоров должны действовать добросовестно и разумно в пределах ,предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договорами.

В соответствиии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия .

Согласно разьяснениям , данным в п. 86 постановления Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 , при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли- продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм ГК РФ и разьяснений Пленума Верховного Суда РФ для признания сделки недействительной на основании ст.10 и 168 ГК РФ ,а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же Кодекса необходимо установить , что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности .

При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и , совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения .

Также суд первой инстанции в решении необоснованно ссылается на положение ч. 2 ст. 170ГК РФ , устанавливающей положения о признании ничтожной сделки. В то время, как Бельская Л.А. просила суд признать недействительным договор купли- продажи от 13.03.2015 по мотиву мнимости , а также согласно ст. 550 ГК РФ, то есть как сделки , совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Таким образом , поскольку судами неверно применены нормы материального права, а также не приняты во внимания следующие обстоятельства:

______Земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: Тульская область, Щекинский район, с. Селиваново ,ул. Молодежная д. 20 было приобретено Бельской Л.А. за счет личных денежных средств. Полученных от продажи до брачной квартиры ;

______оспариваемый договор купли- продажи был заключен между Бельской Л.А .и Козловой В.М. спустя непродолжительное время после его приобретения ( 3 месяца) в отсутствие иного имущества, принадлежащего ей на праве собственности и при наличии задолженности перед кредитными организациями, попав в затруднительное финансовое положение , а именно сокращение с работы;

________Сторона сделки –Козлова В.М. приходится бабушкой бывшего мужа Бельской Л.А. --Бельского Н.А.

_________У Козловой В.М. фактически отсутствовали денежные средства на приобретение спорных обьектов недвижимости;

_________Бельская Л.А. проживала в спорном жилом доме вплоть до сентября месяца 2025года и несла бремя его содержания;

__________Козлова В.М. , будучи собственником спорных обьектов недвижимости с момента заключения мнимого договора купли- продажи не предьявляла к Бельской Л.А. претензий, не просила освободить жилой дом , не вселялась в него и не несла бремя его содержания .

Также полагаю ошибочным выводы судов о пропуске Бельской Л.А. срока исковой давности ввиду следующего:

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности , о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске ( ч.2 с. 199 ГК РФ).

В соответствии с п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено ,что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для исца –физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответсвии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной ( п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 101 постановления от 23.06.2015 №25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ разьяснил, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня , когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения.

Так как установлено, что исполнение сделки не началось , поскольку фактически спорное недвижимое имущество Бельская Л.А. не освобождала и не передавала Козловой В.М. пользуется им как своим собственным. То по требованиям о признании спорного договора дарения ничтожным в силу ст. 170 ГК РФ , срок исковой давности не истек.

Таким образом , суды формально подошли к рассмотрению настоящего гражданского дела, не установили истинный мотив и цель сторон при заключении сделки.

Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 390. 2 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления ,указанные в ч. 2 ст. 390. 4 ГПК РФ , могут быть обжалованы в порядке, установленном $ 2 гл. 41 ГПК РФ, в судебную коллегию Верховного Суда РФ лицами, участвующими в деле, и другими лицами , если их права и законные интересы нарушены судебными постановлениями.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 390. 2 ГПК РФ кассационные жалобы, представление могут быть поданы в судебную коллегию Верховного Суда РФ при условии, что лицами , указанными в абз. 1 ч. 1 ст. 390.2 ГПК РФ ,были исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования судебного постановления.

На основании выше изложенного руководствуясь: ст. 390.14 .,,ст. 390.13.,, ст. 390.15 ГПК РФ прошу:

признать договор купли- продажи от 13.03.2015 между Бельской Л.А. и Козловой В.М. земельного участка 1 500 кв.м с кадастровым номером № 71:22:020608:528 и жилого дома общей площадью 107,1 кв. м. с кадастровым номером №71:22:020608:1542, расположенный по адресу : Тульская область,Щекинский район, с. Селиваново ул. Молодежная , д. 20 на основании ст. 550 ГК РФ договор купли- продажи не был заверен подписью Козловой В.М. недействительным, признать ничтожным договор дарения от 20.03.2024 , заключенный между Козловой В.М. и Бельским Н.А.; прекратить право собственности Бельского Н. А. на спорный жилой дом и земельный участок; признать право собственности за Бельской Л.А. на спорные жилой дом и земельный участок.

Отменить на основании ст 390. 14 ГПК РФ , решение Щекинского межрайонного суда Тульской области от 29 октября 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда 29 апреля 2025 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 августа 2025 года.

Приложение:

-квитанция об оплате государственной пошлины 1 экз.;

-копия кассационной жалобы для лиц, участвующих в деле 4 экз.;

-решение Щекинского межрайонного суда Тульской области от 29.10.2024 5 экз.;

-определение Щекинского межрайонного суда Тульской области от 10.03.2025 5 экз.;

-апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 29.04.2025 5 экз.;

Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.08.2025 5 экз.

Как доказать в ВС РФ что сделки так таковой не было ?

Сделка купли-продажи недвижимости в ЛНР была заключёна и заверена Украинским нотариусом за 2 недели до 24.02.2022.

При постановке на росреестр пришёл отказ, Причина ч. 8 ст. 69 218 ФЗ им не понравилось печать нотариуса, как оказалось нотариальный округ был городским и летом 2021 стал районным. Но в ДКП на момент сделки 2022 стоит городской. Как быть?

Здравствуйте! Прошу помощи. У матери супруга в собственности нежилое помещение. Мы в нем работаем уже 3 года по договору аренды. Отношения у матери с мужем и ужасные. Сейчас она собралась на ПМЖ в другую страну и продает помещение. За большие деньги. Оценщик сделал оценку в 1,5 млн. Она в ДКП хочет писать только эту сумму. А по факту получить на руки ту сумму, за которую продает. Становится в позу нам сейчас крайне опасно, так как нам нужно овладеть этим помещением, так как там наша работа, нанятые сотрудники и т.д. Как мы можем себя перестраховать? Сделка будет проходить у нотариуса. С собой возьмем друга семьи, как свидетеля. Так же она (пока что) согласна написать бумагу о том, что получила от нас сумму (реальную). Но. Она едет к дочери и ее семье, с которой мы тоже не общаемся по политическим взглядам, так сказать. Как обезопасить эту сделку и сделать так, чтобы свекровь и ее дочь (и деть) не смогли пытаться отменить сделку или претендовать на часть помещения? Может есть смысл оформить ДКП с мужем, а потом чтобы он написал дарственную на меня? Мне все это не нравится, но нам нужно купить это помещение для того, чтобы спокойно дальше осуществлять деятельность. Сотрудники свидетели того, как периодически она нас выгоняла с помещения или предлагала другим его снять. Ее поведение не адекватно порой. И не предсказуемо. Боимся остаться без денег и без посещения в итоге.

Здравствуйте! После продажи квартиры в МКД (управляется ТСЖ), на госуслугах в списке недвижимости Продавца этой квартиры, остался числиться земельный участок, находящийся в долевой собственности (отдельный кадастровый номер), на котором стоит МКД. После сделки прошло 3 месяца. Сначала думали, что автоматически земельный участок исчезнем из списка недвижимости Продавца. Написали на госуслуги - там рекомендовали обратиться в Росреестр. Обратились в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки - ответили отказом. Как быть? В МФЦ рекомендуют делать новый Договор купли-продажи на долю земельного участка (с некой номинальной стоимостью), но чтобы в ДКП участка был отсыл на ДКП квартиры.

Мой брат болен шизофренией. Находится в интернате, имеется вторая группа инвалидности. Ему принадлежит квартира. Дееспособности он не лишен. Может ли он передать квартиру в собственность государства без моего согласия? И законно ли это, учитывая, что он болен?

Здравствуйте, вопрос такой. У меня друг уехал из территории Запорожской области, у него была квартира которую я у него купил по устному договору. Документы и ключи у меня есть, но разумеется что в документах собственник он. Скажите, как я могу оформить жилья на себя? И не будут ли считать это жильё бесхозным?